〈종합〉

중개보수의 한도 규율체계(주택 조례/오피스텔 별표/주택 외 0.9%)와 거래금액 산정방식(임대차 환산, 복합거래, 분양권)을 종합적으로 묻는 문항이다. 특히 소재지 불일치시 어느 조례를 따르는지가 핵심 함정이다.

• 각 선지를 시행규칙 제20조의 해당 항과 1:1 대응시켜 문구를 대조한다
• ③은 '중개대상물 소재지'와 '중개사무소 소재지' 중 어느 쪽 조례를 따르는지가 쟁점이므로 조문 원문(제20조 제3항)과 직접 비교한다
• 나머지 선지는 거래금액 계산 규정(제20조 제5항, 제6항)의 문구와 대조해 옳고 그름을 가른다

〈정답 ③〉

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개대상물 소재지가 아니라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.

• 시행규칙 제20조 제3항: 소재지 불일치시 '중개사무소의 소재지'를 관할하는 시·도의 조례 기준을 따른다고 명시
• 선지는 이를 '중개대상물의 소재지'로 뒤바꿔 서술해 틀렸다
• 중개보수는 개업공인중개사가 실제 영업하는 사무소 소재지 기준으로 통일해 적용하려는 취지

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 공인중개사법 제32조 제4항은 주택(부속토지 포함)의 중개보수를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 규정한다. 조문 그대로다.
• ② ○ 시행규칙 제20조 제6항에 따라 건축물 중 주택 면적이 1/2 이상이면 주택 규정(제1항), 1/2 미만이면 주택 외 규정(제4항)을 적용한다. 미만이면 주택 외 규정을 쓴다는 서술이 조문과 일치한다.
• ④ ○ 시행규칙 제20조 제5항 제3호는 동일 대상물에 대해 동일 당사자간 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지면 매매계약에 관한 거래금액만 적용하도록 정한다.
• ⑤ ○ 분양권 매매를 중개한 경우 거래금액은 총 분양대금 전액이 아니라 거래 당시 당사자가 실제 수수하게 되는 총 대금(계약금·기납부 중도금·프리미엄 등의 합)을 기준으로 한다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 시·도의 조례가 아니라 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 받아야 한다.

〈함정〉

• 소재지 불일치 규정을 '중개대상물 소재지 조례'로 착각하기 쉽다 — 정답 기준은 중개사무소 소재지 조례다(시행규칙 제20조 제3항)
• 분양권 거래금액을 총 분양대금 전액으로 오인하기 쉽다 — 거래 당시 실제 수수하는 총 대금이 기준이다
• 주택 면적 1/2 기준을 반대로 외우면 ②를 틀리게 판단하게 된다 — 1/2 이상은 주택 규정, 미만은 주택 외 규정