〈종합〉

상가건물임대차보호법의 차임증감·경매·갱신요구·해지에 관한 세부 수치와 요건을 정확히 알고 있는지를 묻는 이론 종합형 문항이다.

• 각 선지가 언급하는 제도(증액청구 1년 제한, 경매 집행개시 요건, 갱신요구 전체기간 한도, 연체 해지 기준, 폐업 해지 효력발생시점)를 상가임대차법 조문 수치와 대응시켜 확인
• 주택임대차보호법의 유사 제도(2기 연체, 갱신요구 등)와 수치를 바꿔 낸 함정인지 구분

〈정답 ④〉

차임 연체액이 3기분에 이르면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것은 상가건물임대차보호법의 명문 규정 그대로다. 여기서 '3기'는 임대인이 바뀌었더라도 해당 임대인에게 발생한 연체액을 기준으로 판단하며, 임대인 변경 자체가 해지권 성립을 막지는 않는다.

• 상가건물임대차보호법 제10조의8: 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있음
• 주택임대차와 달리 상가는 '2기'가 아니라 '3기' 연체가 기준임을 유의
• 선지가 전제하는 '임대인의 변경이 없는 경우'는 연체액 승계 여부를 따질 필요 없이 단일 임대인 기준으로 3기 연체가 쌓이면 해지할 수 있다는 가장 단순한 경우를 서술한 것이므로 그대로 옳다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 차임의 증액청구는 약정한 차임이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다는 제한이 있다. 경제사정 변동을 이유로 하더라도 이 1년 제한은 그대로 적용된다.
• ② ✕ 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결을 받아 임차건물에 대한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무(건물 인도 등)의 이행이나 이행제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다. 이는 임차인이 확정판결을 받았음에도 인도를 먼저 해야 하면 보증금 회수가 어려워지는 문제를 막기 위한 특칙이다.
• ③ ✕ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다. 5년은 주택임대차와 혼동하기 쉬운 수치다.
• ⑤ ✕ 경제사정의 중대한 변동으로 폐업하여 임차인에게 해지권이 인정되는 경우, 그 해지는 임대인이 통고를 받은 즉시가 아니라 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 경제사정의 변동을 이유로 인정되는 차임증액에 관한 청구는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다.
• ② ✎ 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결에 의하여 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
• ③ ✎ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
• ⑤ ✎ 경제사정의 중대한 변동으로 인한 폐업으로 임차인에게 해지권이 인정되는 경우 그 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

〈함정〉

• 차임 연체 해지 기준을 주택임대차의 '2기'로 착각하기 쉬운데 상가는 '3기'다.
• 계약갱신요구권의 전체기간 한도를 주택임대차 감으로 5년·2년 등으로 줄여 내는 경우가 많은데 상가는 10년이다.
• 묵시적 갱신·해지통고 관련하여 즉시 효력이 발생한다고 오인하기 쉬운데 3개월의 경과기간이 필요하다.