〈종합〉

1번 저당권-전세권-2번 저당권 순으로 성립한 상태에서 유치권까지 얹힌 사안을 두고, 누가 경매를 신청하든 말소기준권리(최선순위 저당권)는 변하지 않는다는 원칙과 유치권의 인수 여부(신청자가 유치권자 본인인지)를 함께 묻는 문항이다.

• 권리 성립 순서를 정리해 말소기준권리(최선순위인 甲의 1번 저당권)를 먼저 확정한다
• 저당권·전세권은 말소기준보다 후순위면 소멸, 선순위면 인수라는 소멸주의 원칙을 각 신청인별로 적용해본다
• 유치권은 원칙적으로 인수되지만, 유치권자 본인이 경매를 신청(환가를 위한 경매)한 경우에는 매각으로 소멸한다는 점을 별도로 검토한다

〈정답 ③〉

저당권 설정 후 전세권, 그 후 2번 저당권이 순차로 성립했으므로 甲의 1번 저당권이 말소기준권리다. 丙(2번 저당권)이 경매를 신청해도 말소기준은 여전히 甲의 1번 저당권이므로, 이보다 뒤에 성립한 乙의 전세권과 丙의 저당권 자체는 매각으로 소멸한다. 유치권자 丁은 경매신청 전에 유치권을 취득했고 스스로 경매를 신청한 것이 아니므로 매수인 戊에게 그대로 인수되어 존속한다.

• 말소기준권리는 최선순위 담보권인 甲의 1번 저당권 — 저당권은 순위와 무관하게 매각으로 항상 소멸
• 甲보다 후순위로 성립한 乙의 전세권은 말소기준보다 늦어 소멸, 丙의 2번 저당권도 저당권이므로 당연 소멸
• 丁의 유치권은 경매개시결정(압류) 이전에 이미 취득한 것이고 丁 자신이 경매를 신청한 것이 아니라 丙이 신청한 경매이므로, 유치권은 매수인 戊에게 인수되어 소멸하지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 甲이 신청해도 유치권자 丁의 유치권은 경매개시 전에 이미 성립했고 丁 자신이 신청한 경매가 아니므로 매수인에게 인수된다. 모든 권리가 소멸한다는 서술은 틀렸다.
• ② ✕ 甲의 저당권은 최선순위 저당권으로서 말소기준권리 자체이므로, 저당권은 순위와 무관하게 매각으로 항상 소멸한다. 甲의 저당권이 존속한다는 서술은 틀렸다.
• ④ ✕ 유치권자 丁이 스스로 경매를 신청한 경우에는 그 유치권 자체도 환가를 위한 경매절차에서 소멸한다. 따라서 甲의 저당권과 丙의 저당권뿐 아니라 乙의 전세권, 丁의 유치권까지 포함해 X건물을 목적으로 하는 모든 권리가 소멸한다.
• ⑤ ✕ 乙의 전세권은 甲의 1번 저당권(말소기준권리)보다 후순위로 성립했으므로 매각으로 소멸한다. 인수되는 권리로 남는 것은 丁의 유치권뿐이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 甲의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
• ② ✎ 乙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
• ④ ✎ 丁의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 X건물을 목적으로 하는 모든 권리는 소멸한다.
• ⑤ ✎ 甲의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.

〈함정〉

• 말소기준권리를 신청인 기준으로 다시 잡는 오류 — 丙이 신청해도 기준은 여전히 최선순위인 甲의 1번 저당권이다
• 유치권은 원칙적으로 인수되지만 유치권자 본인이 경매를 신청(환가경매)하면 그 절차에서 유치권 자체도 소멸한다는 예외를 놓치는 것