〈종합〉

계약해제의 소급효·원상회복 범위·제3자 보호범위·해제권 행사요건을 종합적으로 묻는 이론형 문항으로, 해제 전 취득한 제3자와 해제 후 말소등기 전 제3자의 보호요건 차이를 정확히 아는지가 관건이다.

• ①③⑤은 소급효·원상회복 범위·해제권 발생요건에 관한 기본 법리이므로 각각 조문·판례 원칙과 대조해 옳음을 확인한다
• ②는 합의해제와 법정해제의 손해배상 요부 차이를 구별한다
• ④는 '해제 전 완전한 권리취득 제3자(선의·악의 불문)'와 '해제 후 말소등기 전 제3자(선의를 요건으로 함)'를 구별해 오류를 찾아낸다

〈정답 ④〉

해제 후 말소등기 전에 새로운 이해관계를 맺은 제3자가 보호받으려면, 해제 사실을 몰랐어야 함은 물론 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득했어야 한다. 그런데 선지는 선의·악의를 불문한다고 서술해 틀렸다.

• 민법 제548조 제1항 단서는 해제의 소급효로부터 '제3자의 권리'를 보호하는데, 판례는 이 제3자를 해제된 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자로 한정한다
• 해제 후 아직 말소등기가 되기 전이라도 그 사이에 이해관계를 맺은 자가 등기 등으로 완전한 권리를 취득했다면 제3자로 보호될 수 있는데, 이때는 해제 사실을 알았는지(선의·악의)가 보호 여부를 가르는 기준이 된다 — 선의자만 보호되고 악의자는 보호되지 않는다
• 해제 전 이미 완전한 권리를 취득한 제3자(등기·가등기·대항요건 갖춘 임차인 등)는 선의·악의를 불문하고 보호되는 것과 달리, 해제 '후' 말소등기 전 제3자는 선의를 요건으로 한다는 점에서 다르므로 '선의·악의 불문'이라는 서술은 틀렸다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 해제는 유효하게 성립한 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 형성권 행사다. 그 결과 계약은 처음부터 존재하지 않았던 것으로 다루어진다.
• ② ○ 합의해제는 당사자의 새로운 합의로 계약관계를 해소하는 것이어서 법정해제와 달리 채무불이행을 전제로 하지 않는다. 그래서 별도로 손해배상 특약을 하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 없다.
• ③ ○ 원상회복의무의 범위는 부당이득반환과 달리 선의·악의나 이익의 현존 여부를 따지지 않고, 받은 이익 전부를 반환해야 한다. 금전이면 받은 날부터 이자까지 붙여 돌려준다(제548조 제2항).
• ⑤ ○ 해제권은 계약의 이행 단계와 무관하게 약정된 해제사유가 발생하면 행사할 수 있다. 중도금을 지급했다고 해서 매수인의 해제권이 배제되지는 않는다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과에 기초하여 해제 후 말소등기 전에 양립할 수 없는 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자는 선의인 경우에만 해제에 의하여 영향을 받지 않는다.

〈함정〉

• '선의·악의 불문' 보호규정은 해제 전에 이미 완전한 권리(등기·대항요건 등)를 취득한 제3자에 적용되는 원칙이다. 해제 후 말소등기 전이라는 특수한 시점의 제3자는 등기 등 완전한 권리취득을 갖췄더라도 해제 사실을 몰랐어야(선의) 보호된다는 점에서 ③과 ④를 혼동하기 쉽다.