〈종합〉

지상물매수청구권의 행사요건·주체·대상·배제약정의 효력을 판례 기준으로 종합 확인하는 이론형 문제다.

• 각 선지를 행사요건(갱신청구 요부, 해지통고 종료)/행사주체(건물소유권 보유 여부)/대상(임대인 동의 요부)/배제약정 효력으로 분류해 판단한다.
• ②는 건물소유권을 상실한 임차인은 매수청구의 주체가 될 수 없다는 점에서 옳은 서술임을 확인한다.

〈정답 ②〉

토지임차인이 지상건물의 소유권을 이미 타인에게 넘겼다면 자신은 더 이상 그 건물의 소유자가 아니어서 매수청구권을 행사할 자격 자체가 없다.

• 지상물매수청구권은 임대차 종료 시 '건물 소유자'인 임차인에게 인정되는 형성권(제643조·제283조)
• 건물 소유권을 타인에게 이전하면 임차인은 더 이상 지상시설의 소유자가 아니므로 매수청구의 주체가 될 수 없음
• 판례상 임대차 종료 전 건물소유권을 이전한 임차인의 매수청구권은 인정되지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 매수청구권의 대상은 임대인 동의 여부와 무관하다. 무허가·미등기 건물이라도 특별한 사정이 없으면 대상이 된다는 것이 판례 입장이다.
• ③ ✕ 기간만료로 임대차가 종료한 경우에는 원칙적으로 먼저 계약갱신을 청구하고 임대인이 이를 거절해야 매수청구권을 행사할 수 있다. 갱신청구 없이 곧바로 매수청구를 할 수 있는 것은 임대인의 해지통고로 종료한 경우에 한한다.
• ④ ✕ 기간의 정함이 없는 토지임차권이 임대인의 해지통고로 소멸한 경우에는 갱신청구라는 절차를 거칠 필요 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다.
• ⑤ ✕ 기간만료 시 건물을 철거하기로 하는 약정은 매수청구권을 사실상 배제하는 것으로 임차인에게 불리한 약정이다. 제652조에 의해 특별한 사정이 없으면 무효로 본다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 매수청구권의 대상이 되는 지상물은 임대인의 동의 여부와 관계없이 특별한 사정이 없으면 널리 인정된다.
• ③ ✎ 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 청구하지 않으면 특별한 사정이 없으면 임차인은 지상물의 매수를 청구할 수 없다.
• ④ ✎ 임대인의 해지통고로 기간의 정함이 없는 토지임차권이 소멸한 경우에는 임차인은 곧바로 지상물의 매수를 청구할 수 있다.
• ⑤ ✎ 임대인과 임차인 사이에 임대차기간이 만료하면 임차인이 지상건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 무효이다.

〈함정〉

• 기간만료 종료와 해지통고 종료를 뒤섞어, 갱신청구 요부를 반대로 서술하는 함정 — 기간만료는 갱신청구 선행, 해지통고 종료는 곧바로 행사 가능이 기준이다.
• 철거약정을 '유효'로 단정하게 유도 — 매수청구권 배제약정은 임차인에게 불리하므로 제652조 강행규정상 원칙적으로 무효다.
• 건물 소유권을 넘긴 임차인도 임대차 당사자라는 이유로 매수청구권을 행사할 수 있다고 착각하게 만드는 함정 — 매수청구권의 주체는 '현재 건물 소유자'여야 한다.