〈종합〉

주택임대차보호법의 적용범위·존속기간·소액임차인 보호·경매 시 우선변제·보증금반환채권 가압류의 승계까지, 임대차보호법의 핵심 쟁점을 두루 훑는 종합형 문항이다.

• 각 선지를 적용범위·존속기간·소액임차인·우선변제·가압류 승계라는 별개 논점으로 분리해 판단
• 일시사용 목적이 명백한 경우만 적용이 배제되는 유일한 예외임을 확인해 ②를 골라냄

〈정답 ②〉

주택의 전부를 일시사용할 목적임이 명백한 경우는 주택임대차보호법 적용의 유일한 예외로, 이런 임대차에는 법이 적용되지 않는다.

• 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차를 보호하되, 일시사용 목적임이 명백한 경우는 적용 배제(제11조 취지)
• 여관·숙박처럼 처음부터 일시적 사용임이 계약상 명백하면 존속기간·대항력 등 보호규정이 적용되지 않음
• 일시사용 목적이 명백하지 않은 한 원칙적으로 법이 적용되므로, '명백한 경우'라는 예외 요건을 뒤집으면 틀린 서술이 됨

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 묵시적 갱신이 이루어지면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 존속기간은 2년으로 본다.
• ③ ○ 임차 당시에는 소액임차인이 아니었더라도 계약 갱신 등으로 보증금이 감액되어 소액임차인 요건을 충족하면, 특별한 사정이 없는 한 그때부터 소액임차인으로서 보호받는다.
• ④ ○ 임대차 성립 당시 주택과 대지가 모두 임대인 소유였다면, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되어도 그 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다(대지와 건물이 임대인 동일소유였던 이상 대지의 환가대금도 우선변제 대상이 됨).
• ⑤ ○ 임대주택이 양도되면 양수인이 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 임대차보증금반환채권에 대한 가압류가 있었다면 양수인이 그 채권가압류의 제3채무자 지위도 함께 승계한다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 주택의 전부를 일시적으로 사용하기 위한 임대차인 것이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는다.

〈함정〉

• '일시사용 목적이 명백한 경우'를 오히려 적용된다고 뒤집어 서술하는 함정 — 일시사용 명백 시 적용 배제가 유일한 예외임을 기억해야 함
• 보증금 '감액'으로 소액임차인이 된 경우도 보호된다는 점을 계약 당시 기준으로만 판단해 배제하지 않도록 주의