〈종합〉

가등기담보권자가 채무불이행을 이유로 소유권을 취득하려 할 때 거쳐야 하는 실행통지·청산절차의 세부 규율을 정확히 아는지 묻는 문항이다. 통지의 구속력이 채권자와 채무자 중 누구에게 미치는지가 핵심 포인트다.

• 실행통지의 요건(변제기 후·평가액 통지)과 청산기간 2개월의 의미를 확인
• 통지액에 대한 구속력이 통지한 채권자에게 미친다는 점과 채무자의 동의·이행거절권을 구분
• 실행통지 없이 이루어진 본등기의 효력(무효)과 동시이행관계(제4조 제3항)를 각 선지에 대입

〈정답 ②〉

채권자가 채무자에게 통지한 청산금 평가액은 그 채권자 자신을 구속한다. 일단 통지한 이상 채권자는 그 금액에 관하여 스스로 다툴 수 없고, 다투면서 이행을 거절할 수 있는 쪽은 통지를 받은 채무자다.

• 가등기담보법 제3조 제1항·제2항의 통지는 채권자가 정한 평가액을 확정적으로 밝히는 행위
• 채권자는 자신이 통지한 청산금액에 관하여 사후에 다시 다투는 것이 허용되지 않음(채권자 자기구속)
• 통지액을 다투고 정당한 청산금을 받을 때까지 이행을 거절할 수 있는 지위는 채무자에게 있음(제4조 제3항 동시이행)

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 제3조 제1항에 따라 채권자는 채무의 변제기가 지난 후 담보목적부동산의 청산금 평가액을 채무자등에게 통지해야 한다. 청산금이 없다고 판단되면 그 뜻만이라도 통지해야 하므로, 통지 자체는 반드시 거쳐야 하는 절차다.
• ③ ○ 채무자가 통지받은 청산금액에 명시적으로든 묵시적으로든 동의하면 그 금액으로 청산금이 확정된다. 채무자에게는 이런 방식으로 청산금을 굳힐 자유가 있다.
• ④ ○ 제4조 제2항은 담보가등기의 경우 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다고 정하는데, 그 청산기간은 실행통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이 지나야 시작·완성된다. 실행통지 자체가 없었다면 청산기간이 아예 진행하지 않으므로, 청산금을 지급했더라도 본등기 청구가 인정되지 않는다.
• ⑤ ○ 청산금지급채무와 소유권이전등기·인도채무는 제4조 제3항에 의해 동시이행관계에 있다. 채무자는 통지된 청산금액이 부당하다고 다투면서 정당하게 평가된 청산금을 받을 때까지 등기이전과 인도를 거절할 수 있다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 甲이 乙에게 청산금의 평가액을 통지한 후에는 甲은 이에 관하여 다툴 수 없다.

〈함정〉

• 채권자의 자기구속과 채무자의 이행거절권을 뒤바꿔 서술하는 함정 — 통지한 자(채권자)는 다툴 수 없고, 통지받은 자(채무자)만 다투며 이행을 거절할 수 있다는 방향을 정확히 구분해야 한다.