〈종합〉

건물 일부에 대한 전세권의 효력범위(경매청구 vs 우선변제)와 존속기간 만료 후 권능의 소멸·존속 관계를 종합적으로 묻는 사례형 문항이다. 전세권자에게 지상물매수청구권이 인정되지 않는다는 점을 정확히 알고 있는지가 핵심 채점 포인트다.

• 각 선지를 전세권의 처분성(①)·경매청구 범위(⑤)·우선변제 범위(④)·용익권능 소멸(③)·지상물매수청구권 인정 여부(②)로 나누어 개별 조문·법리로 대조
• 경매청구권(제318조, 나머지 부분 불가)과 우선변제권(제303조①, 전부에서 가능)의 범위가 다르다는 점을 구분해 ④⑤를 확인
• 지상물매수청구권은 건물 소유자인 지상권자·토지임차인에게만 인정되는 권리임을 근거로 전세권자 甲에게는 적용되지 않음을 확인

〈정답 ②〉

전세권자에게는 지상권자·임차인과 달리 지상물매수청구권이 인정되지 않는다. 지상물매수청구권은 토지 위 건물 소유자인 지상권자·토지임차인에게 자기 건물의 가치를 보전시켜주기 위해 인정되는 권리인데, 건물 일부를 사용·수익하는 전세권자 甲은 건물 소유자가 아니므로 이 청구권이 적용될 여지가 없다.

• 지상물매수청구권(제283조·제643조)은 지상권·토지임차권에서 건물 등 지상물의 소유자가 계약(존속기간) 종료 시 자신이 지은 건물을 소유자에게 매수하도록 청구하는 권리다.
• 甲은 乙 소유 건물 일부(X부분)의 전세권자일 뿐 그 건물의 소유자가 아니므로, 애초에 지상물매수청구가 성립할 대상(자기 소유 지상물)이 없다.
• 전세권 존속기간 만료 시 甲에게 남는 권리는 담보물권적 권능(우선변제·경매청구)과 전세금반환채권이며, 지상물매수청구권은 전세권 관련 규정 어디에도 없다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 제306조에 따라 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권자는 전세권을 양도·담보제공·전전세·임대할 수 있다. 물권으로서의 처분성이 원칙적으로 인정되는 것이다.
• ③ ○ 존속기간이 만료되면 전세권 중 사용·수익을 내용으로 하는 용익물권적 권능은 소멸한다. 다만 우선변제·경매청구 같은 담보물권적 권능은 전세금을 반환받을 때까지 그대로 남는다.
• ④ ○ 제303조 제1항은 건물 일부에 전세권이 설정된 경우에도 전세권자가 부동산 '전부'에 대하여 후순위권리자·다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다고 정한다. 경매청구 범위와 우선변제 범위가 다르다는 점이 핵심이다.
• ⑤ ○ 건물의 일부에 대한 전세권자는 전세금 반환이 지체되어도 나머지 부분이나 건물 전부에 대해서는 경매를 청구할 수 없고, X부분에 한해서만 경매청구가 가능하다. 우선변제만 전부의 경매대가에서 받을 수 있을 뿐이다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 전세권의 존속기간이 만료한 경우 甲은 지상물매수를 청구할 수 없다.