〈종합〉

가등기담보권의 실행방법과 청산절차, 그리고 강제경매가 개입했을 때 본등기 청구권·담보권 소멸 여부를 종합적으로 묻는 문제다.

• 실행방법: 귀속청산과 경매청구 중 채권자가 선택 가능한지 확인(①)
• 경매 시 담보가등기권리가 저당권으로 취급되어 매각으로 소멸하는지 확인(②)
• 소유권취득에 청산절차(통지·2개월·청산금지급)가 필수인지 확인(③)
• 후순위권리자의 경매청구권이 청산기간에 한정되는지 확인(④)
• 청산기간 전 강제경매로 제3자가 취득한 경우 제14조상 본등기 청구가 막히는지 확인(⑤)

〈정답 ⑤〉

청산기간이 지나기 전에 채무자의 다른 채권자가 강제경매를 신청해 제3자가 소유권을 취득하면, 가등기담보권자는 청산금을 지급하지 못한 상태이므로 본등기를 청구할 수 없다.

• 가등기담보법 제14조 — 강제경매등의 개시가 청산금 지급 전(청산금이 없으면 청산기간이 지나기 전)에 있었던 경우 담보가등기권리자는 본등기 청구 불가
• 사안은 '청산기간 전' 강제경매이므로 당연히 청산금 지급 전 상태 — 제14조에 그대로 해당해 본등기 청구가 막힘
• 이때 담보가등기권리는 제13조에 따라 저당권으로 취급되어 매각으로 소멸하므로, 甲은 매각대금에서 우선변제를 받는 방식으로만 만족을 얻을 뿐 본등기로 소유권을 취득할 길은 없음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 가등기담보권자는 귀속청산(담보권 실행) 대신 담보목적부동산의 경매를 청구하는 방법도 선택할 수 있다 — 제12조 제1항. 경매를 택하면 그 가등기담보권은 저당권으로 취급된다.
• ② ○ 경매로 부동산이 매각되면 담보가등기권리는 저당권으로 의제되어 그 매각으로 소멸한다 — 제13조·제15조. 제3자가 경락받아 소유권을 취득하면 甲의 가등기담보권도 함께 소멸한다.
• ③ ○ 담보권을 실행해 소유권을 취득하려면 실행통지 후 2개월의 청산기간을 거쳐 청산금을 지급해야 본등기로 소유권을 취득한다. 청산절차를 생략한 본등기는 무효다.
• ④ ○ 후순위권리자는 자기 채권의 변제기가 아직 안 됐어도 청산기간 중에는 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다 — 제12조 제2항. 다만 이 권리는 청산기간에 한정된다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 청산기간 전에 乙의 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 X토지의 소유권을 취득한 경우에는 甲은 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다.

〈함정〉

• 경매로 제3자가 소유권을 취득해도 가등기담보권이 그대로 남아 있다고 오해하기 쉽지만, 강제경매든 담보권실행경매든 매각되면 저당권처럼 소멸한다(제13조·제15조).
• 청산기간 전 강제경매로 제3자가 소유권을 취득한 경우에도 甲이 여전히 본등기를 청구할 수 있다고 착각하기 쉬운데, 제14조는 청산금 지급 전(=청산기간 전) 경매개시 시 본등기 청구 자체를 막는다.