甲은 건물 소유의 목적으로 乙의 X토지를 임차하여 그 위에 Y건물을 신축한 후 사용하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ① Y건물이 무허가건물이더라도 특별한 사정이 없는 한 甲의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다.
- ② 甲의 차임연체를 이유로 乙이 임대차계약을 해지한 경우, 甲은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
- ③ 임대차 기간의 정함이 없는 경우, 乙이 해지통고를 하면 甲은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- ④ 대항력을 갖춘 甲의 임차권이 기간만료로 소멸한 후 乙이 X토지를 丙에게 양도한 경우, 甲은 丙을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- ⑤ 甲이 Y건물에 근저당권을 설정한 경우, 임대차기간이 만료하면 甲은 乙을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. ✔
해설 보기
〈종합〉
건물 소유 목적 토지임대차에서 지상물매수청구권의 행사요건·대상·상대방에 관한 판례 법리를 종합적으로 묻는 문항이다. 무허가건물·저당권 설정 건물도 대상이 되는지, 해지사유(기간만료/해지통고/채무불이행)별로 행사 가부가 달라지는지, 대항력 있는 임차권 소멸 후 양수인을 상대로도 행사할 수 있는지를 각각 점검하게 한다.
- 각 선지를 매수청구권의 요건(행사요건·대상·상대방)별로 분류해 판례 법리와 대조
- 채무불이행 해지(②)와 정상 종료(③④)를 구분해 행사 가부를 판단
- 건물의 물리적 상태(무허가·저당권 설정)가 대상성에 영향을 주는지 확인
〈정답 ⑤〉
임차인 소유 건물에 근저당권이 설정되어 있다는 사정은 매수청구권 행사에 아무런 영향을 주지 않는다. 저당권이 설정된 건물도 특별한 사정이 없으면 매수청구의 대상이 되므로, 甲은 임대차기간 만료를 이유로 乙을 상대로 매수청구권을 행사할 수 있다.
- 민법 제643조·제283조는 임대차 종료 시 지상시설이 현존하면 매수청구권을 인정하는데, 건물에 담보권이 붙어 있는지는 요건으로 두지 않음
- 판례상 임차인 소유 건물에 근저당권이 설정되어 있어도 특별한 사정이 없으면 매수청구의 대상에서 배제되지 않음
- 따라서 근저당권 설정을 이유로 매수청구를 부정한 서술은 틀린 설명
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 매수청구권은 건물이 적법한 허가를 받았는지와 무관하게 지상시설이 현존하면 인정된다. 무허가·미등기 건물도 특별한 사정이 없으면 매수청구의 대상이 된다.
- ② ○ 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 임차인을 보호할 필요가 없으므로 매수청구권 행사가 인정되지 않는다.
- ③ ○ 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인이 해지통고를 하여 계약이 종료된 경우에는 별도의 갱신청구 절차 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다.
- ④ ○ 대항력을 갖춘 임차권이 기간만료로 소멸한 후 임대인이 토지를 제3자에게 양도한 경우, 그 양수인은 임차권 소멸 당시의 토지소유자에 준하므로 임차인은 양수인을 상대로 매수청구권을 행사할 수 있다.
〈선지교정〉
- ⑤ ✎ 甲이 Y건물에 근저당권을 설정한 경우에도, 임대차기간이 만료하면 甲은 乙을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
〈함정〉
- 채무불이행(차임연체) 해지와 기간만료·해지통고에 의한 정상 종료를 혼동하면 ②와 ③④의 결론이 뒤바뀐다 — 채무불이행 해지 시에만 행사 불가.
- 건물의 물리적·법적 상태(무허가, 저당권 설정)를 매수청구권의 행사 장애 요건으로 착각하기 쉽다 — 특별한 사정이 없으면 이런 사정은 대상성에 영향을 주지 않는다.