〈종합〉

집합건물법상 관리인·관리단집회·재건축결의·대지사용권·관리비 승계에 관한 지식을 묻는 이론형 문항이다. 관리인의 자격 요건을 정확히 아는지가 정답을 가른다.

• 관리인 자격은 구분소유자 여부와 무관하다는 점을 먼저 확인한다
• 재건축결의의 서면결의 허용 여부와 그 정족수를 관리단집회 일반 정족수와 비교한다
• 대지사용권의 종속성과 저당권 효력 확장 원칙을 적용한다
• 관리비 원본과 연체료(지연손해금)의 승계 범위를 구분한다

〈정답 ①〉

관리인은 구분소유자일 필요가 없다. 관리단집회 결의(또는 규약에 따라 관리위원회 결의)로 선임되면 임차인 등 점유자도 관리인이 될 수 있으므로, 임차인이 관리인이 될 수 없다는 서술은 틀렸다.

• 집합건물법상 관리인의 자격에는 구분소유자일 것을 요하지 않음 — 임차인 등 점유자도 관리단집회 결의로 관리인 선임 가능
• 관리위원회 위원은 구분소유자 중에서 선출해야 한다는 요건과 관리인의 자격 요건은 서로 다른 별개 규정임

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 관리단집회에서 결의할 사항인 재건축결의도, 구분소유자 및 의결권 각 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 결의가 있는 것으로 본다. 즉 관리단집회를 소집해 대면으로 결의하지 않고도 정족수를 갖춘 서면결의로 재건축결의를 갈음할 수 있다.
• ③ ○ 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 분리처분이 금지되는 종속관계에 있으므로, 전유부분에 설정된 저당권의 효력은 특별한 사정이 없으면 그 대지사용권에도 그대로 미친다.
• ④ ○ 관리단집회는 원칙적으로 소집절차(통지 등)를 거쳐야 하지만, 구분소유자 전원이 동의하면 그 절차를 거치지 않고도 소집할 수 있다.
• ⑤ ○ 공용부분 관리비 중 원본 채무는 특별승계인에게 승계되지만, 연체로 인한 지연손해금인 연체료까지 승계되는 것은 아니라는 것이 판례 태도다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 집합건물의 임차인도 관리단집회 결의(또는 규약에 따른 관리위원회 결의)로 관리인이 될 수 있다.

〈함정〉

• 관리인 자격을 관리위원회 위원 자격(구분소유자 중 선출)과 혼동하기 쉽다 — 관리인은 구분소유자일 필요가 없고 임차인도 가능하다는 점으로 거른다.
• 재건축결의의 서면결의 요건을 '전원 동의'로 착각하기 쉽다 — 실제로는 구분소유자 및 의결권 각 5분의 4 이상의 서면합의로 결의를 갈음할 수 있다.