〈종합〉

상가건물 임대차의 계약갱신요구, 묵시적 갱신, 우선변제권 요건, 경매 시 집행개시요건, 임차권 존속 여부를 종합적으로 묻는 이론형 문항이다. 각 선지가 상가임대차법 조문과 판례상 어떤 내용을 담고 있는지 정확히 매칭할 수 있는지를 확인하고 있다.

• 선지 ①·② → 상가임대차법 제10조(갱신요구 거절사유·묵시갱신 존속기간)에 대응시켜 확인
• 선지 ③ → 임차인의 보증금반환청구 확정판결에 의한 경매신청 시 건물명도의무가 집행개시요건인지 판례로 확인
• 선지 ④·⑤ → 우선변제권의 대항요건 존속시점과 경매 시 임차권 존속·소멸 판례로 확인

〈정답 ③〉

임차인이 보증금반환청구소송에서 승소확정판결을 받아 임차건물에 대해 경매를 신청하는 경우, 임차인의 건물명도의무는 집행개시의 요건이 아니다. 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 건물명도의무가 동시이행관계에 있더라도, 경매신청 단계에서 명도의무를 먼저 이행할 필요는 없다는 것이 판례의 태도다.

• 보증금반환채권으로 경매를 신청하는 임차인에게 건물명도의무의 선이행이나 동시이행 완료를 요구하지 않는다는 판례 법리
• 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 건물명도의무는 동시이행관계이지만, 이는 집행권원에 기한 경매신청 개시요건과는 별개의 문제로 처리된다는 점
• 이는 논점노트상 '보증금반환 확정판결로 경매신청 시 건물명도의무 이행은 집행개시요건 아님'이라는 정리와 일치

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 임차인이 3기의 차임에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다 — 제10조 제1항 제1호의 거절사유에 해당한다.
• ② ○ 임대인이 갱신거절·조건변경 통지를 기간 내에 하지 않아 묵시적으로 갱신되면 그 임대차의 존속기간은 1년으로 본다 — 제10조 제4항.
• ④ ○ 우선변제권을 인정받으려면 대항요건(건물 인도+사업자등록)이 배당요구 종기까지 존속하고 있어야 한다는 것이 판례의 태도다.
• ⑤ ○ 경매로 건물이 매각되더라도 보증금이 전액 변제되지 않은 이상 대항력 있는 임차인의 임차권은 매수인에게 그대로 존속한다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 甲이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 X건물에 대한 경매를 신청하는 경우, 甲의 건물명도의무이행은 집행개시의 요건이 아니다.

〈함정〉

• 보증금반환청구 확정판결에 따른 경매신청 시, 동시이행관계에 있는 건물명도의무를 미리 이행해야 한다고 오인하기 쉬운데, 이는 집행개시요건이 아니다.
• 계약갱신요구권의 거절사유(3기 차임연체, 고의·중과실 파손 등)와 갱신요구가 가능한 경우를 뒤바꿔 내는 함정에 유의해야 한다.