〈종합〉

주택임대차의 존속기간·대항력 유지요건·저당권과의 우선순위·양도 시 임대인 지위승계를 하나의 사례에 모두 담아 각 논점의 정확한 요건을 아는지 묻는 종합 문제다.

• 날짜별 사건을 시간순으로 나열해 각 시점에 대항요건·존속기간·확정일자 여부를 대조한다
• 대항력(제3자 대항)과 우선변제권(경매 배당순위)의 기능을 구분해 선지별로 적용한다
• 임차주택 양도 시 양수인의 임대인 지위 승계(제3조 제4항)와 양도인의 면책 법리를 적용해 반환청구 상대방을 확정한다

〈정답 ⑤〉

임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 법률상 당연히 승계하고, 종전 임대인(양도인)은 보증금반환의무를 면한다. 따라서 甲은 특별한 사정이 없는 한 새 소유자 丁에게만 보증금 반환을 청구할 수 있다.

• 주택임대차보호법 제3조 제4항: 대항력 있는 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 봄
• 甲은 2013.2.1. 인도+주민등록을 마쳐 대항력을 이미 취득한 상태에서 2013.7.1. 양도가 이루어졌으므로 승계 요건 충족
• 판례상 이는 면책적 채무인수에 해당하여 양도인 乙은 보증금반환의무를 벗어나고, 甲은 양수인 丁에게만 반환을 청구할 수 있음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 임대차기간을 1년 미만으로 정했더라도 임차인 甲은 2년의 기간을 주장할 수 있고, 최소 2년간은 존속기간 중이므로 임대인이 일방적으로 증액을 청구할 수 있는 시기 자체가 아니다. 임대차 존속 중 증액청구는 약정한 차임 등이 사정변경으로 상당하지 않게 된 경우에 한하며, 계약 체결 후 1년도 안 된 시점에 당연히 증액청구권이 생기는 것은 아니다.
• ② ✕ 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있지만, 반대로 임대인은 단기 약정의 유효를 주장하여 인도를 청구할 수 없다. 甲이 1년의 약정기간 만료에도 존속을 주장하면 2년의 최단존속기간이 보장되므로, 乙은 약정기간 만료를 이유로 인도를 청구할 수 없다.
• ③ ✕ 대항력은 인도와 주민등록이라는 대항요건이 계속 유지되어야 존속한다. 동거가족 없이 임차인 본인이 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 설령 실제로는 X주택에 계속 거주하고 있더라도 공시기능이 상실되어 대항력을 잃는다. 판례도 주민등록의 계속성이 끊기면 대항력이 소멸한다고 본다.
• ④ ✕ 소액임차인의 최우선변제는 대항요건(인도+주민등록)만 갖추면 되고 확정일자는 요건이 아니지만, 우선변제의 순위 자체는 선순위 저당권이 있으면 그 저당권보다 뒤로 밀린다. 2012.12.1. 丙의 근저당권이 이미 설정된 뒤 2013.2.1.에야 대항요건을 갖춘 甲은 확정일자를 별도로 받지 않는 한 丙보다 우선하는 지위를 가질 수 없고, 최우선변제 대상 소액보증금 해당 여부·한도도 사실관계상 단정할 수 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 2014. 1. 1. 乙은 甲에게 보증금 증액을 당연히 청구할 수 있는 것은 아니다.
• ② ✎ 2014. 3. 1. 甲이 임차권의 존속을 주장하면 乙은 약정기간의 만료를 이유로 X주택의 인도를 청구할 수 없다.
• ③ ✎ 2013. 6. 1. 동거가족이 없는 甲이 자신의 주민등록을 다른 주소로 이전하였다면 계속하여 X주택에 거주하고 있었더라도 대항력은 상실된다.
• ④ ✎ 2012. 12. 1. 乙이 丙에게 X주택에 대하여 근저당권을 설정해 주었다면 甲은 원칙적으로 丙보다 우선변제를 받을 수 없다.

〈함정〉

• 단기 약정이라도 임차인은 2년 존속을 주장할 수 있어 임대인은 그 기간 중 인도청구나 조기 증액청구가 제한된다는 점을 놓치기 쉽다
• 대항력 유지에는 주민등록의 계속성이 필요하며 실제 거주만으로는 부족하다는 점을 혼동하기 쉽다
• 임차주택 양도 시 양도인이 보증금반환의무를 면하고 양수인만 책임진다는 면책적 채무인수 법리를 놓치면 ⑤를 틀리게 된다