〈종합〉

토지거래허가구역 내 매매계약이 허가 전 '유동적 무효' 상태일 때 당사자가 할 수 있는 행위와 할 수 없는 행위를 구분해 묻는 사례형 문항이다. 협력의무·해제·부당이득·조건부 이전등기청구라는 네 가지 쟁점을 판례 법리로 정리했는지가 관건이다.

• 허가 전 계약의 법적 상태(유동적 무효)를 먼저 확정한다
• 협력의무는 본래 채무와 별개의 의무이므로 그 이행을 소구할 수 있다는 점을 확인한다(ㄱ)
• 유동적 무효 상태에서는 본래 채무의 이행청구권 자체가 확정되지 않아 그 불이행을 이유로 한 해제, 부당이득반환청구, 조건부 이전등기청구 모두 허용되지 않는다는 점을 각각 짚는다(ㄴ, ㄷ, ㄹ)

〈정답 ③〉

甲과 乙은 매매계약의 효력을 완성시키기 위해 관할관청에 허가를 신청할 협력의무를 부담하고, 이 의무는 대금지급·소유권이전 같은 본래 채무와는 별개이므로 상대방이 이에 협력하지 않으면 그 이행을 소구할 수 있다. 반면 허가 전 유동적 무효 상태에서는 계약의 효력 자체가 아직 발생하지 않았으므로, 허가를 받을 것을 조건으로 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 것도 허용되지 않는다.

• 허가구역 내 매매는 허가 전까지 유동적 무효이지만, 당사자는 계약의 효력을 완성시키기 위해 허가신청절차에 협력할 의무를 진다
• 이 협력의무는 대금지급·소유권이전 등 본래 채무와 별개의 의무이므로, 상대방이 이행하지 않으면 그 이행을 소구할 수 있다(ㄱ 옳음)
• 유동적 무효 단계에서는 아직 이전등기청구권 자체가 확정적으로 발생하지 않았으므로, 허가를 받을 것을 조건으로 한 소유권이전등기절차 이행청구는 인정되지 않는다(ㄹ 옳음)

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 유동적 무효 상태에서는 대금지급 등 본래 채무에 대한 이행청구권 자체가 아직 확정적으로 발생하지 않으므로, 그 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 채무불이행을 이유로 한 해제가 가능해지려면 먼저 허가를 받아 계약이 확정적으로 유효가 된 뒤 상대방이 그 채무를 이행하지 않아야 한다.
• ㄷ ✕ 유동적 무효는 잠정적 상태일 뿐 확정적 무효가 아니므로, 그 상태에 있다는 사정만으로는 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 반환청구할 수 없다. 반환청구가 가능해지려면 불허가처분 등으로 계약이 확정적 무효로 전환되어야 한다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 甲은 계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
• ㄷ ✎ 계약이 현재 유동적 무효 상태라는 이유만으로는 乙은 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 반환청구할 수 없다.

〈함정〉

• 협력의무를 대금지급 등 본래 채무와 동일시해 동시이행관계로 오해하기 쉽다 — 협력의무는 별개의 의무이므로 그 이행만 따로 소구할 수 있다
• 유동적 무효를 곧바로 확정적 무효와 같은 것으로 보아 해제·부당이득반환이 바로 가능하다고 착각하기 쉽다 — 확정적 무효로 전환되는 사유(불허가처분 등)가 있어야 부당이득반환이 문제되고, 채무불이행 해제는 오히려 확정적 유효 이후에나 문제된다