〈종합〉

부동산 이중매매에서 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우의 무효 법리와, 그 매수행위를 대리인이 한 경우 하자 판단 기준(대리인 표준)을 함께 묻는 종합 사례형 문제다.

• 이중매매의 기본 법리(등기 우선 원칙, 적극 가담 시 무효, 대위청구, 이행불능에 따른 최고 없는 해제)를 각 선지에 대입해 옳음을 확인
• 대리행위의 하자 판단 기준을 규정한 제116조 제1항을 적용해 ⑤의 오류를 확인 — 본인의 선의는 무관

〈정답 ⑤〉

부동산 이중매매에서 대리인이 매매를 대리하며 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면, 그 사정을 알았는지는 대리인을 기준으로 판단한다. 본인 丙이 그 사정을 몰랐더라도 甲·丙 계약은 반사회질서 행위로 무효가 되어 丙은 소유권을 취득하지 못한다.

• 민법 제116조 제1항 — 의사표시의 효력에 영향을 주는 사정을 알았는지 여부는 대리인을 표준으로 판단한다.
• 이중매매에서 매수인 측이 매도인의 배임행위에 적극 가담하면 제103조 위반으로 계약 자체가 무효(note-1498).
• 戊가 대리인으로서 적극 가담한 이상 그 사정 유무는 戊를 기준으로 판단되고, 본인 丙의 선의는 결과에 영향을 주지 못해 甲·丙 계약은 무효, 丙은 소유권을 취득할 수 없다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 甲이 乙에게 먼저 매도했더라도 丙이 배임행위에 적극 가담한 사정이 없다면 이중매매 자체는 유효하고, 먼저 등기를 갖춘 丙이 소유권을 취득한다.
• ② ○ 丙 명의로 이미 소유권이전등기가 마쳐진 이상 甲의 乙에 대한 소유권이전의무는 이행불능이 된다. 채무가 이행불능이 된 경우에는 최고를 하더라도 이행이 불가능하므로 최고 없이 계약을 해제할 수 있다(제546조).
• ③ ○ 丙이 적극 가담해 甲·丙 매매가 제103조 위반으로 무효라도, 乙은 甲과의 계약상 채권자일 뿐 X토지 소유자가 아니므로 丙을 상대로 직접 등기말소를 구할 수 없다. 甲을 대위해서만 말소를 청구할 수 있다.
• ④ ○ 제103조 위반의 효과는 절대적 무효이므로, 그 무효인 계약에 기초해 등기를 넘겨받은 丙으로부터 다시 전득한 丁은 선의라도 보호받지 못하고 소유권을 취득할 수 없다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 만약 丙의 대리인 戊가 丙을 대리하여 X토지를 매수하면서 甲의 배임행위에 적극 가담하였다면, 그러한 사정을 모르는 丙이라도 그 소유권을 취득하지 못한다.

〈함정〉

• 대리행위에서 배임 가담 여부는 본인이 아니라 대리인을 기준으로 판단한다는 제116조를 놓치고, 본인 丙이 선의라는 이유만으로 소유권 취득을 인정하기 쉽다.
• 이행불능으로 인한 해제(제546조)와 통상의 이행지체 해제(최고 필요, 제544조)를 혼동해 ②를 틀린 서술로 오인할 수 있다.
• 이중매매 무효 시 제1매수인이 제2매수인에게 직접 말소청구를 할 수 없고 대위청구만 가능하다는 점을 놓치면 ③을 틀린 것으로 착각할 수 있다.