〈종합〉

미등기 매수인 乙의 법적 지위를 소유권·점유권 양 측면에서 묻는 사안형 문항이다. 乙이 아직 등기를 마치지 못해 소유권을 취득하지 못했다는 전제와, 그럼에도 인도받아 점유하고 있어 점유권·과실수취권·등기청구권(점유할 권리)을 갖는다는 전제를 구분해서 각 선지를 대조하면 풀린다.

• 乙이 등기 전이므로 소유권 미취득 상태임을 먼저 고정한다
• 甲(매도인) 채권자의 강제집행, 丙(토지소유자)의 철거청구는 소유권 미취득 전제에서 판단한다
• 乙의 점유는 유효하므로 점유권·과실수취권 관련 선지는 별도로 판단한다
• 甲이 전득자 丁에게 물권적 청구권을 행사할 수 있는지는 乙·丁의 점유할 권리(등기청구권) 존재 여부로 판단한다

〈정답 ⑤〉

甲은 이미 매매대금을 전부 받고 건물을 인도·등기서류까지 교부한 매도인이므로, 乙과 그로부터 전매수한 丁에게는 등기청구권에 기한 점유할 권리가 있다. 소유자라도 점유자가 점유할 권리가 있으면 반환청구를 거부할 수 있으므로(민법 제213조 단서), 甲은 丁에 대해 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.

• 민법 제213조: 소유자는 점유자에게 반환을 청구할 수 있으나 점유자가 점유할 권리가 있으면 거부 가능
• 乙은 대금완납·인도·등기서류교부까지 마쳐 甲에 대해 소유권이전등기청구권(점유할 권리)을 가짐
• 丁은 乙로부터 전매수해 점유·사용 중이므로 乙의 등기청구권을 매개로 점유할 권리가 승계됨
• 따라서 甲이 소유자라 해도 丁을 상대로 반환 등 물권적 청구권을 행사할 수 없음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 乙은 등기를 마치지 않아 민법 제186조에 따라 아직 소유권을 취득하지 못했다. 소유자는 여전히 甲이므로 甲의 채권자가 X건물을 강제집행해도 乙은 소유권자로서의 이의를 제기할 수 없다.
• ② ○ 건물로 토지가 불법점거되고 있다면 토지소유자 丙은 건물 철거를 청구할 수 있는데, 그 상대방은 등기부상 소유자가 아니라 사실상 처분권한을 가진 자다. 미등기 매수인 乙은 대금완납·인도까지 받아 사실상 처분권이 있으므로 丙에 대해 철거청구의 상대방이 된다.
• ③ ○ 乙은 소유권은 없어도 건물을 인도받아 점유하고 있으므로 점유권자다. 점유를 침탈·방해하는 자에 대해서는 소유권 유무와 무관하게 민법 제204조의 점유권에 기한 방해제거·회수청구권을 독립적으로 행사할 수 있다.
• ④ ○ 대금을 전부 지급하고 등기서류까지 받아 점유하는 乙은 선의의 자주점유자로 볼 수 있어, 점유물에서 생긴 과실에 대해 수취권을 가진다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 乙로부터 X건물을 다시 매수하여 점유·사용하고 있는 丁에 대하여 甲은 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.

〈함정〉

• 미등기 매수인·전득자를 소유물반환청구의 상대방으로 세워 '청구 가능'으로 착각하기 쉽다. 매도인이 대금을 다 받고 인도·서류까지 넘겼다면 매수인에게 등기청구권이라는 점유할 권리가 있어 매도인은 반환청구를 거부당한다(제213조 단서)는 점을 기억해야 한다.
• 소유권 미취득(강제집행 이의 불가)과 점유권·과실수취권 보유는 별개 문제다. 乙이 소유자가 아니라는 이유로 점유 관련 권리(③④)까지 모두 부정해버리는 오류를 조심해야 한다.