〈종합〉

전세권의 성립·존속기간·법정갱신·전전세·비용상환·물권적 청구권 등 전세권 전반의 세부 요건을 묻는 종합형 문제로, 조문 숫자와 예외를 정확히 아는지를 테스트한다.

• 각 선지를 전세권의 개별 조문(제306조·제309조·제310조·제312조)에 대응시켜 숫자·요건의 정확성을 확인
• 전세권의 용익물권성에 착안해 제3자 불법점유에 대한 인도청구 가능성을 검토
• 전전세권의 경매신청 요건(전전세권 만료+원전세권 소멸)을 확인해 소거

〈정답 ③〉

전세권은 용익물권이므로, 제3자가 전세권의 목적물인 건물을 불법으로 점유하고 있으면 전세권자는 물권적 청구권으로서 그 제3자를 상대로 직접 건물의 인도를 청구할 수 있다.

• 전세권은 용도에 좇아 목적물을 사용·수익하는 물권(용익물권성) — 점유할 권리를 전세권자 스스로 갖는다
• 물권은 침해자가 누구든 대세적으로 주장 가능 → 소유자가 아닌 제3자의 불법점유에 대해서도 전세권자 명의로 인도청구 가능
• 전세권자는 점유보호청구권 및 물권적 청구권을 행사할 수 있으므로 소유자를 거칠 필요 없이 직접 청구 가능

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 전전세는 설정행위로 금지하지 않았다면 소유자(전세권설정자)의 동의 없이도 할 수 있다(제306조). 무동의 전전세를 했다는 사정만으로 원전세권이 소멸하는 것은 아니다.
• ② ✕ 건물전세권이 법정갱신되면 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(제312조 제4항 후문). 2년으로 정해지는 것이 아니다.
• ④ ✕ 전세권자는 목적물의 현상 유지와 통상의 관리에 속하는 수선의무를 스스로 부담한다(제309조). 그 결과 통상의 필요비는 상환청구를 할 수 없고, 유익비만 가액증가가 현존하는 경우 소유자의 선택에 따라 상환청구가 가능하다(제310조).
• ⑤ ✕ 전전세권자가 경매를 신청하려면 전전세권 자체의 존속기간이 만료되었을 뿐만 아니라 그 기초가 되는 원전세권도 소멸되어 있어야 한다. 원전세권이 존속 중이면 전전세권자는 전전세권 목적 부동산에 대해 경매를 신청할 수 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 원전세권자가 소유자의 동의 없이 전전세를 하더라도 원전세권은 소멸하지 않는다.
• ② ✎ 건물에 대한 전세권이 법정갱신되는 경우 그 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
• ④ ✎ 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속하는 수선을 할 의무가 있으므로 특약이 없는 한 필요비의 상환을 청구할 수 없다.
• ⑤ ✎ 전전세권자는 원전세권이 소멸하지 않은 경우에는 전전세권의 목적 부동산에 대해 경매를 신청할 수 없다.

〈함정〉

• 법정갱신 후 존속기간을 1년·2년으로 헷갈리기 쉽지만, 제312조 제4항은 '정함이 없는 것으로 본다'고 규정한다 — 숫자가 아니라 '무기한'임을 기억할 것
• 전세권자의 필요비·유익비 상환청구권을 임차인의 그것과 동일하게 생각하기 쉬운데, 전세권자는 유지·수선의무를 스스로 지므로 통상필요비는 청구 불가하고 유익비만 청구 가능하다는 점이 다르다
• 전전세권자의 경매신청권은 전전세권 존속기간 만료뿐 아니라 원전세권 소멸까지 요구된다는 점을 놓치기 쉽다