계약금에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다.
- ② 매매해약금에 관한 민법 규정은 임대차에도 적용된다.
- ③ 해약금에 기해 계약을 해제하는 경우에는 원상회복의 문제가 생기지 않는다.
- ④ 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서 거래허가를 받은 경우, 다른 약정이 없는 한 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다. ✔
- ⑤ 계약금만 수령한 매도인이 매수인에게 계약의 이행을 최고하고 매매잔금의 지급을 청구하는 소송을 제기한 경우, 다른 약정이 없는 한 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
해설 보기
〈종합〉
계약금의 3중 성질(증약금·해약금·위약금)과 해약금 해제의 요건·효과를 종합적으로 묻는 이론형 문항이다. 특히 토지거래허가구역 토지에서 '허가'가 이행착수에 해당하는지가 핵심 함정으로 배치되어 있다.
- 각 선지를 민법 제565조(해약금)·제567조(유상계약 준용) 조문 내용에 대입해 확인
- ④에서 '거래허가'와 '이행의 착수'를 구분 — 허가는 이행착수가 아니므로 해제 가능하다는 결론 도출
- 나머지 선지는 조문·판례상 원칙(추정 성질, 준용, 원상회복 불요, 소 제기와 이행착수 무관)과 일치하는지 대조
〈정답 ④〉
토지거래허가구역 내 토지매매에서 거래허가를 받은 것만으로는 이행에 착수한 것이 아니므로, 다른 약정이 없다면 매도인은 여전히 계약금의 배액을 상환하고 해약금 해제를 할 수 있다.
- 민법 제565조 제1항의 해제권 행사시한은 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'이지, 관청의 허가를 받았는지 여부와는 무관하다
- 거래허가는 계약의 효력을 완성시키는 요건일 뿐 매매계약의 채무(대금지급·소유권이전 등)를 실행하는 행위가 아니므로 이행착수로 볼 수 없다
- 따라서 계약금만 지급된 상태라면 다른 약정이 없는 한 매도인도 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다 — 선지는 '해제할 수 없다'고 하여 틀림
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 제565조 제1항은 당사자 간 다른 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 취급한다. 위약금 성질은 별도 특약이 있어야 인정되는 것과 달리, 해약금 성질은 특약 없이도 추정된다.
- ② ○ 제567조에 따라 매매의 해약금 규정은 매매 이외의 유상계약에도 준용된다. 임대차도 유상계약이므로 임대차 계약금에 해약금 규정이 적용된다.
- ③ ○ 해약금 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에만 가능하다. 아직 어느 쪽도 채무를 실행하지 않은 상태에서 해제하는 것이므로 되돌릴 이행이 없어 원상회복 문제가 생기지 않는다.
- ⑤ ○ 매도인이 이행을 최고하고 잔금지급청구 소송을 제기했더라도, 이는 매도인 자신의 이행착수가 아니라 매수인에게 이행을 구하는 행위일 뿐이다. 매수인이 실제로 이행에 착수하지 않았다면 여전히 계약금을 포기하고 해약금 해제를 할 수 있다.
〈선지교정〉
- ④ ✎ 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서 거래허가를 받은 경우, 다른 약정이 없는 한 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
〈함정〉
- '거래허가를 받았다'는 사실을 이행착수와 동일시하기 쉽다. 허가는 계약의 효력요건이지 채무의 실행행위가 아니므로 이행착수가 아니다 — 다른 약정 없으면 배액상환 해제가 여전히 가능하다.
- 매도인이 소를 제기해 이행을 청구한 것을 매도인 스스로의 이행착수로 착각할 수 있다. 소 제기·최고는 상대방에게 이행을 구하는 행위일 뿐, 자신의 채무를 실행한 것이 아니다.