〈종합〉

임차인에게 인정되는 각종 권리(비용상환청구권·부속물매수청구권·토지임대차의 대항력·계약갱신·매수청구권·해지통고)의 요건을 정확히 알고 있는지를 묻는 종합형 문항이다.

• 필요비·유익비 상환청구권의 요건 차이를 구분한다
• 부속물매수청구권의 청구 시점(종료 시)을 확인한다
• 지상건물 등기로 생기는 토지임대차 대항력(제622조)과 임대차등기(제621조)의 차이를 구분한다
• 건물매수청구권의 전제요건(계약갱신청구)과 묵시갱신 시 해지통고의 쌍방성을 확인한다

〈정답 ③〉

건물소유를 목적으로 한 토지임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 토지임대차는 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

• 제622조 제1항: 건물소유 목적 토지임대차는 미등기라도 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여 대항력이 생김
• 임대차 자체의 등기(제621조)와 달리, 건물 보존등기만으로도 대항력을 인정하는 특칙

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 필요비는 지출 즉시 상환청구가 가능하고, 임대차 종료 시 가액증가 현존을 요건으로 하는 것은 유익비 상환청구권이다(제626조 제1항·제2항).
• ② ✕ 부속물매수청구권은 임대차가 종료한 때에 행사할 수 있는 권리이지, 임대차 존속 중(종료 전)에는 청구할 수 없다(제646조 제1항).
• ④ ✕ 건물매수청구권(제643조, 제283조 준용)은 임차인이 임대차 갱신을 청구했으나 임대인이 거절한 경우에 인정되는 권리다. 갱신청구 없이 곧바로 매수청구를 할 수는 없다.
• ⑤ ✕ 묵시갱신 후에는 당사자 쌍방 모두 언제든지 해지통고를 할 수 있다(제635조 제1항). 다만 통고 후 효력 발생 기간이 임대인 6월, 임차인 1월로 다를 뿐이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 임차물에 유익비를 지출한 임차인은 임대차 종료 시 그 가액증가가 현존한 때에 한하여 그 상환을 청구할 수 있다.
• ② ✎ 건물임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인으로부터 부속물을 매수한 경우, 임대차 종료 시에 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있다.
• ④ ✎ 건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료된 경우, 임차인이 계약갱신을 청구하였으나 임대인이 거절한 때에 비로소 건물의 매수를 청구할 수 있다.
• ⑤ ✎ 토지임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인과 임대인 모두 언제든지 해지통고 할 수 있다.

〈함정〉

• 필요비 상환청구권을 유익비처럼 '가액증가 현존' 요건으로 착각하기 쉬운데, 필요비는 지출 즉시 청구 가능하다는 점을 구분해야 한다
• 건물매수청구권을 갱신청구 없이 곧바로 행사할 수 있다고 오해하기 쉬운데, 판례상 갱신청구가 선행요건이다
• 지상건물 등기(제622조)만으로 토지임대차 대항력이 생기는데, 임대차 자체의 등기까지 필요하다고 요건을 추가하는 함정이 자주 출제된다