〈종합〉

주택임대차보호법의 대항력·우선변제권·최우선변제권·임차권등기명령을 뒤섞어 묻는 종합형 문제로, 각 제도의 요건(확정일자 필요 여부, 등기 전 시점, 대지 포함 여부)을 정확히 구분하는지를 시험한다.

• 각 선지를 대항력(제3조)·우선변제권(제3조의2)·최우선변제권(제8조)·임차권등기명령(제3조의3) 중 어느 제도에 관한 것인지 먼저 분류
• 각 제도별 핵심 요건(확정일자 필요 여부, 시점 기준, 대상 재산 범위)을 조문 문구와 대조해 옳고 그름 판정

〈정답 ②〉

임차권등기명령의 집행으로 이미 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 소액보증금으로 임차한 사람은 최우선변제를 받을 권리가 없다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 제6항: 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조 우선변제권이 없다고 명문으로 배제
• 이는 이미 등기부에 임차권이 공시된 주택에 후발적으로 들어온 임차인이 소액임차인 최우선변제(제8조)까지 누리게 하면 기존 임차권등기자의 배당 몫이 부당하게 줄어드는 것을 막기 위한 규정
• 보증금 액수와 무관하게, 즉 소액에 해당하더라도 등기 완료 후 임차라는 사실만으로 최우선변제권 행사가 봉섄된다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 주민등록법상 전입신고는 신고서가 행정청에 '도달'한 때가 아니라 행정청이 '수리'한 때 효력이 생긴다고 보는 것이 판례 태도다. 대항력 발생시점을 다투는 사안에서 신고의 효력발생시점 자체를 수리시로 본다.
• ③ ✕ 임차권보다 선순위 저당권이 있는 주택이 경매로 매각되면 그 저당권과 함께 임차권도 소멸한다. 매수인은 소멸한 임차권의 임대인 지위를 승계하지 않고, 임차인은 경매 배당절차에서 순위에 따라 보증금을 정산받을 뿐이다.
• ④ ✕ 소액임차인의 최우선변제권은 확정일자를 요구하지 않는다. 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건만 갖추면 되고(제8조 제1항 후문), 확정일자는 우선변제권(제3조의2)의 요건일 뿐 최우선변제와는 무관하다.
• ⑤ ✕ 우선변제권의 범위인 주택가액에는 대지의 가액도 포함된다(제8조 제3항). 대지만 경매되어 환가되는 경우에도 임차인은 그 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있어, 대지 환가대금은 우선변제권의 대상에서 제외되지 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 주민등록의 신고는 행정청에 도달한 때가 아니라 행정청이 수리한 때 효력이 발생한다.
• ③ ✎ 임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 그 저당권과 함께 임차권도 소멸하므로 경매의 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다.
• ④ ✎ 소액임차인은 경매신청의 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건만 갖추면 확정일자 없이도 최우선변제권을 행사할 수 있다.
• ⑤ ✎ 주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미친다.

〈함정〉

• 대지는 임차인이 직접 임차한 대상이 아니라는 생각에 우선변제권이 건물 환가대금에만 미친다고 오해하기 쉽지만, 주택가액은 대지가액을 포함한 개념이라 대지 환가대금에도 우선변제권이 미친다.
• 최우선변제권을 우선변제권(확정일자 요구)과 혼동해 소액임차인도 확정일자가 필요하다고 착각하기 쉽다 — 최우선변제는 경매신청등기 전 대항요건만 있으면 되고 확정일자는 불요다.
• 선순위 저당권이 있어도 임차인이 대항력을 갖췄으니 매수인이 임대인 지위를 승계한다고 오해하기 쉽지만, 선순위 저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸해 승계가 일어나지 않는다.