〈종합〉

가등기담보법의 적용범위, 청산절차 종료와 과실수취권 귀속, 실행방법 선택권, 채무자 보호를 위한 동시이행관계, 후순위권리자의 경매청구권 등 이 법의 핵심 골격을 종합적으로 확인하는 문항이다.

• 각 선지가 다루는 논점(적용범위·청산절차·실행방법 선택권·동시이행관계·후순위권리자 경매청구)을 나눠 각각의 원칙을 대입해 판별한다
• 청산금 유무에 따라 청산절차의 종료 시점과 그에 따른 법률효과(과실수취권 귀속)가 어떻게 달라지는지를 중심으로 옳은 선지를 확정한다

〈정답 ②〉

청산금을 지급할 필요가 없다고 인정되어 청산절차가 그대로 종료된 경우에는, 그 시점부터 담보목적물의 사용·수익권 즉 과실수취권이 채권자에게 넘어간다.

• 가등기담보법상 채권자는 변제기 후 청산금 평가액을 통지하고 2개월의 청산기간이 지나야 청산절차를 마칠 수 있음
• 다만 애초에 청산금이 없다고 인정되는 경우(부동산 가액이 채권액에 못 미치는 경우 등)에는 통지와 청산기간 경과만으로 청산절차가 종료되고 별도의 청산금 지급 절차 자체가 없음
• 이처럼 청산금 지급 없이 청산절차가 종료되면 그때부터 목적물의 사용·수익권, 즉 과실수취권이 채권자에게 귀속됨

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 가등기담보법은 소비대차에 기한 차용금반환채무를 담보하기 위해 가등기나 소유권이전등기를 한 경우에만 적용된다. 공사대금채무는 소비대차가 아니므로 이를 담보하는 가등기에는 이 법이 적용되지 않는다.
• ③ ✕ 귀속정산(청산절차)이든 경매청구든 그 방법을 선택하는 권한은 담보권자인 채권자에게 있다. 채무자에게는 실행방법 선택권이 인정되지 않는다.
• ④ ✕ 채무자의 변제는 채권자의 가등기 말소보다 먼저 이루어져야 하는 선이행 의무여서 두 채무는 동시이행관계가 아니다. 동시이행관계로 묶이는 것은 청산금지급채무와 본등기·부동산인도채무다.
• ⑤ ✕ 후순위권리자는 청산기간 중에는 예외적으로 자기 채권의 변제기가 아직 도래하지 않았더라도 담보목적부동산에 대한 경매를 청구할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 공사대금채무를 담보하기 위한 가등기에는 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되지 않는다.
• ③ ✎ 가등기담보권자인 채권자는 귀속정산과 경매청구 중 하나를 선택할 수 있다.
• ④ ✎ 가등기담보의 채무자의 채무변제와 가등기 말소는 동시이행관계에 있지 않고, 채무변제가 선이행되어야 한다.
• ⑤ ✎ 담보가등기 후의 저당권자는 청산기간 내라면 저당권의 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 담보목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다.

〈함정〉

• '매매대금·공사대금 채무' 담보 가등기를 적용대상처럼 서술하는 함정 — 가등기담보법은 소비대차 차용금채무 담보에만 적용된다는 점으로 거른다
• '채무변제와 가등기말소가 동시이행'이라는 함정 — 실제 동시이행관계는 '청산금지급채무 ↔ 본등기·인도채무'이고, 변제는 말소보다 선이행임을 구분한다
• 실행방법(귀속정산·경매) 선택권을 채무자에게 있는 것처럼 내는 함정 — 선택권은 채권자에게 있다