2015년 甲은 丙의 X토지를 취득하고자 친구 乙과 명의신탁약정을 체결하고 乙에게 그 매수자금을 주었다. 甲과의 약정대로 乙은 명의신탁 사실을 모르는 丙으로부터 X토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권이전등기를 경료 받았다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① X토지의 소유자는 丙이다.
- ② 甲이 乙과의 관계에서 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 X토지의 처분대가를 乙이 甲에게 지급하기로 하는 약정은 유효하다.
- ③ 甲과 乙 및 甲의 친구 丁 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 乙이 다시 甲이 지정한 丁에게 X토지의 이전등기를 해 준 경우, 丁은 그 소유권을 취득한다.
- ④ 만약 乙이 甲의 아들이라면, 명의신탁약정은 유효하다.
- ⑤ 만약 乙과 명의신탁 사실을 아는 丙이 매매계약에 따른 법률효과를 직접 甲에게 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면, 甲과 乙의 명의신탁은 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다. ✔
해설 보기
〈종합〉
매도인이 선의인 계약명의신탁 사안을 기본틀로 제시한 뒤, 매도인의 인식·의도에 따라 계약명의신탁이 3자간 등기명의신탁으로 재구성될 수 있다는 예외적 판례 법리까지 묻는 문항이다.
- 먼저 사안이 계약명의신탁(乙이 자기 명의로 丙과 매매계약 체결)임을 확인하고 매도인 丙이 선의였음을 표시에서 확인한다
- 매도인 선의 계약명의신탁의 기본 법률관계(수탁자 유효취득, 소유자=수탁자, 신탁자는 부당이득반환만 가능)를 각 선지에 대입해 판별한다
- 제3자 처분·아들 명의 특례 등 파생 쟁점을 부동산실명법 제4조 제3항, 제8조와 대조해 소거한다
- 마지막으로 매도인이 신탁사실을 알고 매매효과를 신탁자에게 귀속시킬 의도가 있었던 경우의 예외 법리(3자간 등기명의신탁으로 재구성)를 적용해 정답을 확정한다
〈정답 ⑤〉
매도인 丙이 명의신탁 사실을 알면서도 매매의 법률효과를 甲에게 귀속시키려는 의사로 계약을 체결했다면, 형식은 乙 명의로 등기했더라도 실질은 甲·丙 사이의 매매(중간생략형 3자간 등기명의신탁)로 취급된다.
- 부동산실명법 제4조는 계약당사자가 누구인지에 따라 계약명의신탁과 3자간 등기명의신탁을 구분하는 전제가 됨
- 판례상 매도인이 명의신탁관계를 알면서 매매효과를 신탁자에게 직접 귀속시키려는 의사로 계약을 체결한 사정이 인정되면, 등기명의만 수탁자로 되어 있어도 실질은 매도인-신탁자 간의 매매로 보아 3자간 등기명의신탁으로 처리함
- 이 경우 매매계약 자체는 매도인과 신탁자 사이에 유효하게 성립한 것으로 취급되어, 3자간 등기명의신탁의 법률관계(매도인 소유 복귀, 신탁자의 매도인에 대한 이전등기청구권 등)가 적용됨
〈오답선지 해설〉
- ① ✕ 이 사안은 매도인 丙이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁이다. 매도인이 선의인 계약명의신탁에서는 명의수탁자 乙이 매매계약의 상대방이 되어 유효하게 소유권을 승계취득하므로, X토지의 소유자는 丙이 아니라 乙이다.
- ② ✕ 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우 명의신탁약정 자체는 여전히 무효이고, 乙이 유효하게 취득한 소유권을 甲에게 귀속시키는 것을 전제로 처분대가 지급을 약정하는 것도 결국 명의신탁약정의 효력을 인정하는 결과가 되어 무효다. 甲이 乙에게 청구할 수 있는 것은 매수자금 상당의 부당이득반환일 뿐이다.
- ③ ✕ 매도인 丙이 선의였던 계약명의신탁에서 乙은 유효하게 소유권을 취득한 완전한 소유자이므로, 乙이 甲·丁 사이의 새로운 명의신탁약정에 따라 丁에게 이전등기를 해 준 것은 단순한 소유자의 처분행위에 해당한다. 이때 甲·丁 사이의 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 부동산실명법 제4조에 따라 무효이므로 丁은 소유권을 취득하지 못하고 乙에게 소유권이 그대로 남는다.
- ④ ✕ 부동산실명법 제8조의 특례는 종중, 배우자, 종교단체와 그 산하조직 명의로 등기한 경우에 한정된다. 신탁자의 아들이라는 사정만으로는 이 특례 대상에 해당하지 않으므로, 조세포탈 등 목적이 없더라도 명의신탁약정은 여전히 무효다.
〈선지교정〉
- ① ✎ X토지의 소유자는 乙이다.
- ② ✎ 甲이 乙과의 관계에서 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 X토지의 처분대가를 乙이 甲에게 지급하기로 하는 약정은 무효다.
- ③ ✎ 甲과 乙 및 甲의 친구 丁 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 乙이 다시 甲이 지정한 丁에게 X토지의 이전등기를 해 준 경우, 丁은 그 소유권을 취득하지 못한다.
- ④ ✎ 만약 乙이 甲의 아들이라면, 명의신탁약정은 여전히 무효다.
〈함정〉
- 계약명의신탁과 3자간 등기명의신탁을 형식(누구 명의로 등기했는가)만으로 구분하면 안 된다. 매도인이 신탁관계를 알고도 매매효과를 신탁자에게 귀속시킬 의도로 계약했다는 사정이 인정되면 등기명의와 무관하게 실질은 3자간 등기명의신탁으로 재구성된다.
- 계약명의신탁에서 매도인이 선의라는 사정만 보고 신탁자가 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 오해하기 쉽다. 매도인 선의 시 수탁자가 완전한 소유자가 되고, 신탁자는 부동산 자체가 아니라 매수자금 상당액의 부당이득반환만 청구할 수 있다.
- 乙이 새로 丁에게 명의신탁하여 등기를 넘긴 경우, 부동산실명법 제4조 제3항의 '제3자 보호' 조항(수탁자가 처분한 상대방은 선악불문 유효취득)과 혼동해서는 안 된다. 이 조항은 수탁자가 자신의 소유권을 유효하게 '처분'한 경우에 적용되는 것이고, 甲·丁 간에 별도의 명의신탁약정을 맺고 등기만 옮긴 경우는 그 자체가 새로운 명의신탁등기로서 무효다.