〈종합〉

부동산실명법의 적용범위(제2조), 명의신탁약정·물권변동의 무효와 제3자 대항불가(제4조), 그리고 명의신탁 유형별(양자간·3자간) 등기청구권의 성부를 종합적으로 묻는 이론+사례 혼합형 문항이다.

• 각 선지를 제2조 정의규정(적용대상·제외유형)과 제4조 효력규정(무효·제3자 대항불가)에 대입해 검토
• ③·④는 양자간과 3자간 명의신탁의 구조 차이(신탁자가 원소유자인지, 매도인과 계약당사자가 누구인지)를 구별해 등기의 유효·무효 및 청구권 종류를 판단

〈정답 ③〉

양자간 등기명의신탁에서는 명의신탁약정 자체가 무효이므로, 신탁자가 '약정 해지'를 원인으로 수탁자에게 이전등기를 청구할 수 없다.

• 부동산실명법 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 한다.
• 약정이 처음부터 무효이면 해지할 유효한 약정이 존재하지 않으므로 '해지'를 원인으로 한 청구권 자체가 성립하지 않는다.
• 신탁자는 여전히 소유자이므로 소유권에 기한 등기말소청구나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구는 가능하지만, 명의신탁해지를 원인으로 한 이전등기청구는 불가능하다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 명의신탁약정의 정의는 소유권뿐 아니라 그 밖의 물권(전세권·저당권 등)까지 포함한다 — 제2조 제1호. 소유권 이외 물권의 명의신탁도 이 법의 적용을 받는다.
• ② ✕ 채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 소유권을 이전받거나 가등기하는 경우는 명의신탁약정에서 제외된다 — 제2조 제1호 가목(양도담보·가등기담보에 해당).
• ④ ✕ 3자간 등기명의신탁에서는 매도인과 신탁자 사이의 매매계약 자체는 유효하고, 무효인 것은 수탁자 명의 등기뿐이다. 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 해주면 이는 실질적 권리자에게 등기가 넘어간 결과이므로 유효로 인정된다.
• ⑤ ✕ 제4조 제3항은 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하며, 이는 제3자의 선의·악의를 불문한다. 악의의 제3자에게도 무효로 대항할 수 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 소유권 이외 부동산 물권의 명의신탁도 이 법률의 적용을 받는다.
• ② ✎ 채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 소유권을 이전받기로 하는 약정은 이 법률의 명의신탁약정에 해당하지 않는다.
• ④ ✎ 3자간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 해주면 그 등기는 유효하다.
• ⑤ ✎ 명의신탁약정의 무효는 선의든 악의든 제3자에게 대항할 수 없다.

〈함정〉

• 양자간 명의신탁에서 신탁자가 '해지'를 원인으로 이전등기를 청구할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 약정 자체가 무효이므로 해지 대상이 없고, 청구는 말소나 진정명의회복 원인으로만 가능하다.
• 제4조 제3항의 제3자 보호를 '선의의 제3자'로만 한정해 외우면 악의 제3자 관련 선지에서 틀린다 — 선의·악의 불문 대항불가이다.
• 제2조 제1호 가목의 채무담보형(양도담보·가등기담보)을 명의신탁약정에 포함되는 것으로 착각하기 쉽다 — 이는 정의에서 명시적으로 제외된 경우다.