〈종합〉

무단으로 건물을 지은 자와 그 임차인, 나아가 미등기 매수인까지 등장하는 사안에서 소유자가 누구를 상대로 철거·인도·퇴거 중 무엇을 청구할 수 있는지를 정확히 구별하는 문항이다.

• 철거·인도 청구의 상대방은 건물의 처분권자(소유자에 준하는 자)이고, 퇴거 청구의 상대방은 건물을 실제 점유하는 자라는 기준을 세운다
• 건물소유자 乙 자신이 건물을 점유하는 부분에 대해서는 철거·인도만으로 목적을 달할 수 있어 별도의 퇴거청구가 인정되지 않는다는 점을 적용한다
• 임차인 丙처럼 독립하여 점유하는 자에게는 철거청구권이 없는 甲도 방해배제 차원의 퇴거를 구할 수 있다는 점을 적용한다
• 미등기 매수인 丁은 소유권을 취득하지 못했지만 사실상 처분권이 있어 철거청구의 상대방이 된다는 점을 적용한다

〈정답 ③〉

乙은 Y건물 자체를 소유하면서 그 건물의 일부를 직접 점유하고 있는 처분권자이므로, 甲은 乙을 상대로 철거와 대지 인도를 구하면 그로써 목적을 달성할 수 있다. 이런 경우에는 별도로 퇴거까지 청구할 이익이 없어, 甲이 乙을 상대로 퇴거를 구할 수는 없다.

• 건물소유자가 자신이 지은 건물의 일부를 스스로 점유하는 경우, 그 부분에 대해서는 철거(제214조)·대지인도(제213조) 청구로 방해제거가 완결된다
• 퇴거청구는 건물철거를 구할 수 없는 상대방, 즉 건물소유자가 아닌 독립적 점유자를 상대로 그 점유를 배제하기 위해 인정되는 것이므로, 철거의 상대방이 되는 건물소유자 본인에게는 별도의 퇴거청구가 성립하지 않는다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ Y건물의 소유자는 신축한 乙이므로, 소유권을 방해하는 건물의 처분권자인 乙을 상대로 철거를 구할 수 있다 — 제214조의 방해제거청구권.
• ② ○ 乙은 대지의 일부를 건물로 점유하고 있는 자이므로, 소유자 甲은 그 점유자 乙을 상대로 대지 부분의 반환(인도)을 구할 수 있다 — 제213조.
• ④ ○ 丙은 건물의 소유자가 아니라 임차하여 일부를 점유하는 자에 불과하므로 철거의 상대방은 될 수 없지만, 그 점유로 인해 甲의 소유권(철거·인도)이 방해받는 상태이므로 방해배제 차원에서 퇴거를 구할 수 있다.
• ⑤ ○ 丁은 미등기 상태로 건물을 매수·인도받았을 뿐 소유권을 취득하지 못했으므로(제186조) 여전히 乙이 소유자이지만, 丁은 사실상 처분권을 가지고 있어 철거청구의 상대방이 될 수 있다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 甲은 乙을 상대로 Y건물에서의 퇴거를 구할 수 없다.

〈함정〉

• 철거는 건물의 처분권자(소유자에 준하는 자)를 상대로, 퇴거는 그 건물을 독립적으로 점유하는 자를 상대로 구하는 청구라는 구별을 뒤바꿔 헷갈리기 쉽다
• 건물소유자 본인이 스스로 그 건물의 일부를 점유하고 있는 경우에는 철거·인도로 방해제거가 완결되므로 별도의 퇴거청구가 인정되지 않는다는 점을 놓치기 쉽다
• 미등기 매수인은 소유권을 취득하지 못해 소유물반환청구의 상대방(점유할 권리 있는 자)이 될 수 없다는 점과, 그럼에도 사실상 처분권이 있어 철거청구의 상대방은 된다는 점을 혼동하기 쉽다