〈종합〉

전세권의 성립요소인 전세금 지급 방식, 용익·담보 겸유성, 건물 일부 전세권자의 경매청구 범위, 채권담보 목적 전세권의 유효성·명의신탁 허용 여부를 묻는 종합형 문항이다.

• 전세금 지급이 반드시 현실적 수수여야 하는지, 기존채권으로 갈음 가능한지 판례 기준으로 확인
• 전세권의 용익물권성·담보물권성 겸유 여부 확인
• 건물 일부 전세권자의 경매청구권 범위(일부·전부 모두 불가)를 원칙과 대비
• 채권담보 목적 전세권의 유효 요건(사용수익권 완전 배제 여부)과 제3자 명의 설정 가능성 확인

〈정답 ①〉

전세금은 전세권 성립의 요소이지만 반드시 현실적으로 수수될 필요는 없고, 기존의 채권으로 갈음하는 것도 가능하다는 것이 판례의 입장이다.

• 전세금 지급은 전세권 성립요소(민법 제303조 제1항)이지만 지급 방식에 제한이 없음
• 판례상 전세금은 현실적 수수 없이 기존 채권을 전세금으로 전환하는 방식으로도 지급될 수 있음
• 따라서 '반드시 현실적으로 수수되어야 하고 기존 채권으로 갈음할 수 없다'는 서술은 판례와 반대

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 전세권자는 부동산을 사용·수익하는 용익물권적 권능과 전세금에 대해 우선변제를 받는 담보물권적 권능을 함께 가진다(민법 제303조 제1항). 이 이중적 성격이 전세권 존속기간 만료 후에도 담보권능만 남아 경매·우선변제가 가능한 이유가 된다.
• ③ ○ 건물 일부에 전세권을 설정한 경우 그 전세권자는 나머지 부분을 포함한 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다. 다만 전세금 우선변제는 건물 전부의 경매대가에서 받을 수 있어 경매청구권과 우선변제권의 범위가 다르게 취급된다.
• ④ ○ 채권담보 목적으로 전세권을 설정하면서 목적물을 인도하지 않았더라도, 그것이 전세권자의 사용·수익을 완전히 배제하는 것이 아니라면 그 전세권은 유효하다. 사용·수익권을 형식적으로만 두고 실질적으로 완전히 배제하는 경우에만 무효로 본다.
• ⑤ ○ 채권담보 목적의 전세권에서 채권자, 전세권설정자, 제3자 사이에 합의가 있으면 전세권의 명의를 그 제3자로 하는 것도 가능하다는 것이 판례의 입장이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 전세금의 지급은 반드시 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니고, 기존의 채권으로 갈음할 수도 있다.

〈함정〉

• 전세금은 '반드시 현실적으로 수수'되어야 한다고 오해하기 쉽지만, 판례는 기존 채권을 전세금으로 갈음하는 것도 허용한다 — '반드시'라는 문구가 나오면 예외 존재 여부를 먼저 의심할 것
• 건물 일부 전세권자의 경매청구가 불가하다는 것과 우선변제가 건물 전부 경매대가에서 가능하다는 것을 혼동하지 말 것 — 경매청구 범위와 우선변제 범위는 별개