〈종합〉

공사대금을 받지 못한 수급인의 점유가 강제경매 개시결정등기 이후에도 매수인에게 대항할 수 있는 유치권으로 인정되는지, 그리고 도급인과의 동시이행항변권을 경매 매수인에게도 주장할 수 있는지를 묻는 사례형 문항이다.

• 압류(경매개시결정등기) 시점과 유치권 취득(점유·채권 발생) 시점의 선후 관계를 먼저 확인한다
• 동시이행항변권이 계약당사자 사이의 채권적 권리인지, 제3자인 매수인에게도 미치는지를 구분한다
• 두 결론을 바탕으로 丙의 소유물반환청구권 행사 가능 여부를 판단한다

〈정답 ③〉

乙의 유치권은 경매개시결정등기 후에 비로소 대항력 있는 형태로 완성됐다고 볼 수 없어 매수인 丙에게 대항할 수 없고, 甲·乙 사이의 동시이행항변권은 계약당사자인 甲에게만 주장할 수 있는 것이어서 제3자인 丙의 인도청구에는 통용되지 않는다. 따라서 丙의 소유물반환청구권 행사는 가능하고(ㄱ은 틀림), 乙은 유치권으로도(ㄴ 틀림) 동시이행항변권으로도(ㄷ 옳음) 丙에게 인도를 거절할 수 없다.

• 동시이행항변권은 쌍무계약의 당사자 사이에서만 인정되는 채권적 권리 — 계약관계 없는 경매매수인 丙에게는 대항할 수 없음(민법 제536조 제1항)
• 乙의 공사대금채권과 인도의무는 甲과의 계약에서 발생한 것이므로 丙과의 관계에서는 동시이행 항변 자체가 성립하지 않음
• 乙은 丙에게 동시이행항변권을 근거로 인도를 거절할 수 없다는 결론

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 丙은 경매대금 완납으로 소유권을 취득한 소유자다. 乙이 丙에게 대항할 수 있는 점유할 권리(유치권 등)가 없다면 丙은 민법 제213조에 따라 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
• ㄴ ✕ 공사대금채권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 견련관계는 있지만, 甲의 채권자가 신청한 강제경매의 개시결정등기(압류)가 이미 마쳐진 뒤 乙이 점유·채권을 근거로 유치권을 주장하는 상황이다. 경매개시결정등기 후에 취득한 점유·채권에 기한 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되어 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 丙은 주택에 대한 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
• ㄴ ✎ 乙은 유치권에 근거하여 주택의 인도를 거절할 수 없다.

〈함정〉

• 유치권의 견련관계(공사대금 O)만 확인하고 경매개시결정등기 후 점유·채권 취득이라는 시점 요소를 놓치면 ㄴ을 옳다고 착각하기 쉽다 — 압류 후 성립한 유치권은 매수인에게 대항 못한다는 점을 반드시 시점으로 체크해야 한다.
• 동시이행항변권은 계약당사자 사이의 채권적 권리라는 점을 놓치고, 공사대금을 못 받았으니 당연히 누구에게든 인도를 거절할 수 있다고 생각하면 ㄷ을 틀린 것으로 오판한다.