〈종합〉

상가건물 임대차보호법의 대항력, 임대차기간, 차임연체 해지, 권리금 회수방해 손해배상 등 핵심 조문의 요건·수치를 정확히 아는지 묻는 종합형 문항이다.

• 각 선지의 제도(대항력, 존속기간, 해지사유, 손해배상 시효)를 특정하고 관련 조문의 요건·숫자를 하나씩 대조
• 특히 주택임대차보호법의 수치(2년, 확정일자 요건 등)와 뒤섞이지 않았는지 확인
• ②는 법 적용의 전제요건(사업자등록 대상 여부)을 규정한 조문으로 확정

〈정답 ②〉

사업자등록의 대상이 되지 않는 건물은 상가건물 임대차보호법이 처음부터 적용되지 않는다.

• 법 제2조 제1항: 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됨을 규정
• 사업자등록 대상 여부가 법 적용의 출발점(전제요건)이므로, 대상이 안 되는 건물은 대항력·계약갱신요구권 등 어떤 보호규정도 받을 수 없음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 대항력은 건물의 인도와 사업자등록만으로 발생한다(제3조 제1항). 확정일자는 우선변제권을 받기 위한 요건이지 대항력의 요건이 아니다.
• ③ ✕ 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다(제9조 제1항). 2년이 아니라 1년이며, 이 수치는 주택임대차보호법과 혼동하기 쉽다.
• ④ ✕ 전대차 해지에 관한 규정으로 제시된 것은 전차인이 아니라 임차인의 차임연체가 3기에 달하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 것이다(제10조 제1항 제1호와 연결되는 차임연체 해지 논점). 2기·전대인 해지라는 구성 자체가 이 법의 규정과 다르다.
• ⑤ ✕ 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권의 소멸시효 기산점은 '방해가 있은 날'이 아니라 '임대차가 종료한 날'부터 3년이다(제10조의4 제4항).

〈선지교정〉

• ① ✎ 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록을 하면 충분하다.
• ③ ✎ 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
• ④ ✎ 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다.
• ⑤ ✎ 권리금회수의 방해로 인한 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 그 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.

〈함정〉

• 대항력 요건에 확정일자를 끼워 넣는 함정 — 확정일자는 우선변제권의 요건일 뿐, 대항력은 인도+사업자등록만으로 발생한다.
• 기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 보는 상가임대차 규정을 주택임대차의 2년과 혼동시키는 함정.
• 권리금 손배청구권 소멸시효 기산점을 '방해가 있은 날'로 바꿔 내는 단골 함정 — 정확히는 '임대차가 종료한 날'부터 3년.