〈종합〉

환매의 요건(동시성)·기간·등기의 대항력·행사효과(법정지상권, 매매비용 포함 여부)를 종합적으로 묻는 이론형 문제다. 환매등기가 있어야 제3자에게 대항할 수 있다는 점이 핵심 함정으로 출제됐다.

• 환매등기의 대항력 요건부터 확인 — 매매등기와 동시에 부기등기해야 제3자 대항 가능(①)
• 환매특약의 동시성 원칙 적용(②)
• 환매기간 상한과 초과 시 단축 규정(민법 제591조 제1항) 적용(③)
• 나대지+환매등기 후 신축 건물의 법정지상권 성립 여부 판례 적용(④)
• 환매대금 산정 시 매매비용 포함 여부(민법 제590조 제1항) 확인(⑤)

〈정답 ①〉

환매권을 매매등기와 동시에 부기등기로 보류하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다. 등기 없이 대항력이 생긴다는 서술은 틀렸다.

• 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기해야 제3자에 대한 대항력이 발생함(환매등기는 매수인의 소유권이전등기에 대한 부기등기)
• 등기를 하지 않은 환매권은 당사자 사이의 채권적 약정에 불과하여 목적물을 취득한 제3자에게는 대항할 수 없음

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 한다. 매매계약 후 별도로 하는 환매특약은 효력이 없고, 매매계약이 무효·취소되면 환매특약도 함께 실효된다.
• ③ ○ 민법 제591조 제1항에 따라 부동산 환매기간의 약정 상한은 5년이고, 이를 넘는 기간을 정해도 5년으로 단축된다. 7년으로 정했다면 5년으로 줄어드는 것이 맞다.
• ④ ○ 환매등기가 되어 있는 나대지에 건물을 신축한 후 환매권이 행사되면, 그 신축 시점에 토지와 건물의 소유자가 처음부터 동일했다고 보기 어렵고 환매로 소유권이 환원되는 구조상 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다.
• ⑤ ○ 민법 제590조 제1항에 따라 환매대금은 매도인이 영수한 대금뿐 아니라 매수인이 부담한 매매비용까지 포함해 반환해야 한다. 특별한 약정이 있으면 그 약정이 우선한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 부동산에 대한 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다.

〈함정〉

• 환매등기 없이도 채권적 환매약정만으로 제3자에게 대항할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 대항력은 반드시 부기등기를 갖춰야 발생한다.
• 환매기간을 7년처럼 상한을 넘겨 정하면 무효라고 오해하기 쉬운데, 무효가 아니라 5년으로 단축될 뿐이다.