甲 소유의 건물을 임차하고 있던 乙이 甲의 동의 없이 이를 다시 丙에게 전대하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 특별한 사정이 없는 한, 甲은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.
- ② 乙은 丙에게 건물을 인도하여 丙이 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있다.
- ③ 乙과 丙의 전대차계약에도 불구하고 甲과 乙의 임대차관계는 소멸하지 않는다.
- ④ 임대차계약이 존속하는 동안에는 甲은 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없다.
- ⑤ 乙이 건물의 소부분을 丙에게 사용하게 한 경우에 甲은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다. ✔
해설 보기
〈종합〉
무단전대의 법률관계를 종합적으로 묻는 사례형 문항으로, 무단전대의 효력·해지권·손해배상 청구 가부·소부분 사용의 예외까지 한 문항에서 다룬다.
- 무단전대 시 당사자 간 전대차계약의 유효성과 임대인에 대한 대항력 없음을 구분한다
- 임대차 존속 중과 종료 후의 손해배상·부당이득 청구 가부를 구분한다
- 건물 소부분 사용에 대한 제632조 예외를 적용해 해지 가능 여부를 판단한다
〈정답 ⑤〉
건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에는 임대인의 동의 없이도 해지 사유가 되지 않는다는 예외규정이 적용된다. 임대차계약을 해지할 수 없다는 것이 옳은 결론이다.
- 민법 제632조(임차물의 소부분 임대의 경우) — 건물 기타 공작물 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우 제629조(무단전대 해지권)를 적용하지 않는다는 예외를 둠
- 甲과의 신뢰관계를 크게 해치지 않는 경미한 사용에는 임대인의 해지권 자체가 발생하지 않음
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다 — 민법 제629조 제2항. 무단전대 자체가 해지사유이므로 별도의 손해 발생을 요하지 않는다.
- ② ○ 乙·丙 사이의 전대차계약은 甲의 동의가 없어도 당사자 사이에서는 유효하게 성립한다. 그 결과 전대인 乙은 전차인 丙에게 목적물을 인도하고 사용·수익하게 할 의무를 부담한다.
- ③ ○ 무단전대는 甲에게 대항할 수 없을 뿐, 甲·乙의 임대차관계 자체를 소멸시키지 않는다. 甲은 여전히 乙에게 차임을 청구할 수 있고, 임대차관계는 甲이 해지권을 행사하기 전까지 존속한다.
- ④ ○ 임대차가 존속하는 동안에는 丙의 점유가 甲에 대해 불법점유가 되더라도, 그로 인한 차임상당 손해는 甲·乙간 임대차관계에서 흡수되는 것이어서 甲은 丙에게 별도로 차임상당 손해배상을 청구할 수 없다. 임대차가 종료된 후에야 丙에 대한 반환·손해배상 청구가 가능해진다.
〈선지교정〉
- ⑤ ✎ 乙이 건물의 소부분을 丙에게 사용하게 한 경우에는 甲은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다.
〈함정〉
- 임대차 존속 중 전차인에 대한 차임상당 손해배상·부당이득 청구 가부를 헷갈리기 쉽다 — 임대차관계가 살아있는 동안은 청구 불가, 종료 후에야 가능하다는 점을 기준으로 판별한다.
- 무단전대라도 전대차계약 자체는 당사자 사이에서 유효하다는 점과, 임대인에게 대항할 수 없다는 점을 혼동하지 말 것.
- 건물 소부분 사용의 경우 제632조 예외가 적용되어 해지권이 발생하지 않는다는 점을 놓치면 ⑤을 옳은 것으로 오판하게 된다.