〈종합〉

전세권의 성립(전세금 지급방식)·존속기간(법정갱신·소멸통고)·상린관계 준용·소멸 후 권능관계를 종합적으로 묻는 문항으로, 전세권의 용익물권성과 담보물권성이 존속기간 만료 시 어떻게 분리되는지가 핵심이다.

• 각 선지를 전세권의 성립요건(전세금 현실수수 여부)·존속기간 규정(법정갱신·소멸통고)·상린관계 준용·소멸 후 권능관계로 나누어 조문과 판례 법리에 대조
• 특히 존속기간 만료 시 용익물권적 권능과 담보물권적 권능이 분리되어 소멸·존속한다는 법리를 기준으로 정답 선지를 확정

〈정답 ⑤〉

전세권은 용익물권성과 담보물권성을 겸비하는데, 존속기간이 만료되면 용익물권적 권능(사용·수익)만 소멸하고 담보물권적 권능(우선변제·경매청구)은 그대로 남는다.

• 전세권은 전세금 지급+부동산 사용수익(용익물권성)에 우선변제권(담보물권성)이 결합된 물권(민법 제303조 제1항)
• 존속기간 만료는 용익물권적 권능만 소멸시키고, 담보물권적 권능은 전세금 반환시까지 존속하여 경매청구·우선변제가 가능하며 전세금반환채권 양도도 가능
• 이는 전세권 소멸 후에도 전세권자가 목적물반환·말소서류 교부와 전세금 반환의 동시이행(제317조), 반환 지체 시 경매청구(제318조)를 인정하는 취지와도 부합

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 전세금 지급은 전세권 성립의 요소이지만, 반드시 현실적으로 주고받아야 하는 것은 아니다. 기존의 채권을 전세금 지급에 갈음시키는 것도 유효하다.
• ② ✕ 건물전세권의 법정갱신(제312조 제4항)은 법률규정에 의한 물권변동이라 등기 없이도 효력이 생긴다. 따라서 등기 없이도 목적물을 취득한 제3자에게 대항할 수 있다.
• ③ ✕ 존속기간을 정하지 않은 전세권은 토지든 건물이든 각 당사자가 언제든지 소멸통고를 할 수 있고, 그 통고가 상대방에게 도달한 날로부터 6개월이 지나야 소멸한다(제313조). 즉 6개월은 통고 후 소멸까지의 기간이지, 통고를 할 수 있기까지 기다려야 하는 기간이 아니다.
• ④ ✕ 민법 제319조는 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자 사이에도 상린관계 규정(제216조~제244조 등)을 준용한다고 정하고 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 전세금은 반드시 현실적으로 수수될 필요는 없으므로 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다.
• ② ✎ 건물전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 등기 없이도 그 목적물을 취득한 제3자에게 대항할 수 있다.
• ③ ✎ 토지전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우, 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸통고를 할 수 있고, 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권이 소멸한다.
• ④ ✎ 건물전세권자와 인지소유자 사이에는 상린관계에 관한 규정이 준용된다.

〈함정〉

• 전세금 지급을 '반드시 현실 수수'로 외우면 함정 – 기존채권으로 갈음 가능함을 놓치기 쉽다.
• 법정갱신을 등기해야 대항력이 생긴다고 착각하는 경우가 많음 – 법률규정에 의한 물권변동이라 등기 불요.
• 존속기간 만료 시 담보물권적 권능까지 소멸한다고 오해하기 쉬운데, 용익권능만 소멸하고 담보권능(경매청구·우선변제, 전세금반환채권 양도)은 존속한다.