〈종합〉

임차권 무단양도라는 하나의 사례를 놓고 양도계약의 효력, 임대인·임차인 사이의 임대차관계 존속, 해지권 제한사유, 동의부 양도 시 연체차임 이전 문제까지 무단전대·전대차 법리를 종합적으로 묻는 문항이다.

• 무단양도 사안에서 '임대인 동의=계약의 효력요건'이 아니라 '대항요건'이라는 점을 먼저 구분해 ②를 판별한다
• 나머지 선지는 무단전대의 법률효과(임차인의 동의확보의무, 임대인의 차임청구권 유지, 해지권 및 그 제한, 동의부 양도 시 연체차임 비이전)를 각각 대응시켜 확인한다

〈정답 ②〉

임대인 동의 없이 이루어진 임차권 양도라도 임차인과 양수인 사이의 양도계약 자체는 확정적으로 유효하다. 동의는 그 계약의 효력요건이 아니라 대항요건에 불과하기 때문에, 동의를 조건으로 하는 유동적 무효 상태가 되는 것이 아니다.

• 임차권 무단양도·전대에서 양도인(임차인)과 양수인(전차인) 사이의 계약은 유효하게 성립·존속함 — 임대인의 동의는 임대인에 대한 대항요건일 뿐 계약의 효력요건이 아님
• 따라서 동의를 받으면 유효, 못 받으면 무효로 돌아가는 유동적 무효 구조가 아니라 처음부터 확정적으로 유효한 계약임
• 동의를 받지 못하면 임대인에게 대항할 수 없을 뿐이고, 이때 임대인은 민법 제629조 제2항(임차인이 무단양도·전대한 때 임대인의 해지권)에 따라 임대차계약을 해지할 수 있는 것으로 처리됨

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 임차인이 임대인 동의 없이 임차권을 양도한 경우, 전대인(임차인)은 목적물을 사용수익하게 할 의무와 함께 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 양수인에게 부담한다.
• ③ ○ 무단양도가 있었다고 해서 甲과 乙 사이의 임대차관계가 곧바로 소멸하는 것은 아니다. 임대인 동의가 없으면 양수인 丙에게는 대항할 수 없을 뿐, 甲·乙 간 임대차는 그대로 존속하므로 甲은 여전히 乙에게 차임을 청구할 수 있다.
• ④ ○ 양수인이 임차인의 배우자로서 함께 동거하며 가구점을 공동경영하는 경우처럼, 임대인에 대한 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인은 제629조 제2항에 따른 해지권을 행사할 수 없다.
• ⑤ ○ 동의를 얻은 적법한 임차권 양도의 경우 양도 전에 이미 발생한 연체차임채무나 손해배상채무는 특별한 약정이 없으면 양수인에게 당연히 이전되지 않고 양도인에게 그대로 남는다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 乙과 丙 사이의 임차권 양도계약은 임대인의 동의 여부와 관계없이 확정적으로 유효하다.

〈함정〉

• '동의 없는 양도'라는 말에서 계약 자체가 동의를 조건으로 하는 유동적 무효라고 오해하기 쉽다. 동의는 임대인에 대한 대항요건일 뿐, 양도인-양수인 간 계약의 유·무효를 좌우하는 요건이 아니다.
• 무단양도로 임대차관계 자체가 곧 소멸한다고 오해하면 甲의 차임청구권을 부정하게 된다. 임대인이 해지하기 전까지는 원래의 임대차관계가 그대로 존속한다.