〈종합〉

보증금 6억원짜리 상가임대차를 소재로, 상가건물임대차보호법 조문 중 보증금액 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 규정과 적용되지 않는 규정을 가려낼 수 있는지를 묻는 사례형 문제다.

• 보증금 6억원이 상가임대차법의 보증금액(환산보증금) 기준을 초과하는 임대차임을 확인
• 초과 임대차에도 적용되는 조문(대항력·계약갱신요구권·최단기간·임차권등기명령)과 적용되지 않는 조문(우선변제권)을 구분
• 각 선지를 해당 조문 내용에 대입해 정오 판별

〈정답 ⑤〉

보증금 6억원은 상가건물임대차보호법상 우선변제권 규정이 적용되는 보증금액 기준(대통령령이 정하는 환산보증금)을 초과한다. 대항력·계약갱신요구권·최단기간·임차권등기명령 규정은 보증금 초과 여부와 무관하게 적용되지만, 우선변제권(제5조)만은 그 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않는다.

• 상가건물임대차보호법상 우선변제권(대항요건+확정일자 요건)은 보증금액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 임대차에는 적용되지 않음
• 甲의 보증금 6억원은 그 기준을 초과하는 임대차에 해당함
• 따라서 X건물이 경매로 매각되더라도 甲은 확정일자를 갖췄더라도 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 없음 — '우선하여 변제받을 수 있다'는 서술은 사실과 반대

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 출제 당시 기준으로 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있었다(제10조 제2항). 이 규정은 보증금 초과 임대차에도 그대로 적용된다.
• ② ○ 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 1년으로 보되, 그 1년 미만 기간이 유효함을 주장할 수 있는 권리는 임차인에게만 있다(제9조 제1항 단서). 甲이 6개월을 주장하지 않는 한 乙은 원래 정한 6개월의 유효를 주장할 수 있다.
• ③ ○ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(제10조 제3항). 차임·보증금만 제11조 범위에서 증감할 수 있을 뿐, 그 외 조건은 그대로 유지된다.
• ④ ✕ 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차건물 소재지 관할 법원(지방법원·지원·시군법원)에 신청할 수 있다(제6조 제1항). 이 요건은 보증금액 기준 초과 여부와 무관하게 모든 상가임대차에 적용되므로, 甲도 임대차 종료 후 보증금을 못 받으면 X건물 소재지 관할법원에 신청할 수 있다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 임대차종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
• ⑤ ✎ X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 없다.

〈함정〉

• 보증금 6억원이라는 숫자에서 액수가 크다는 인상만 받을 게 아니라, 대항력·계약갱신요구권·최단기간·임차권등기명령은 보증금 초과 여부와 무관하게 적용되지만 우선변제권만은 초과 시 적용되지 않는다는 적용범위 차이를 구분해야 한다.
• 1년 미만 임대차기간의 유효 주장권은 임차인에게만 있다는 점을 놓치면, 임대인도 그 기간의 유효를 주장할 수 있다고 오인하기 쉽다.
• 임차권등기명령의 신청요건인 '임대차 종료 후 보증금 미반환'을 정확히 새기지 않으면 관련 선지의 의미를 뒤집어 읽기 쉽다.

〈현행성〉

계약갱신요구권의 전체 임대차기간 상한은 출제 당시 5년이었으나 현행법상 10년으로 개정되었다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항). 다만 이 개정은 선지①의 정오(옳은 서술)나 정답(⑤)을 가르는 쟁점에는 영향을 주지 않는다 — 현행 기준으로 풀어도 ①은 여전히 옳고 정답은 ⑤로 동일하다.