〈종합〉

선순위저당권이 있는 주택에서 임차인의 대항력·우선변제권이 경매로 어떻게 처리되는지, 그리고 후순위저당권자와의 배당순위를 종합적으로 묻는 사례형 문항이다.

• 시간순으로 권리설정 순서를 정리: 乙 저당권→甲 대항요건·확정일자→丁 저당권→경매
• 선순위저당권 乙을 기준으로 저당권 소멸주의를 적용해 乙·甲·丁 모두 소멸한다는 결론 도출
• 각 선지를 이 소멸 결론과 배당순위(乙-甲-丁)에 대조해 정오 판별

〈정답 ①〉

甲의 대항력·확정일자보다 앞서 乙의 저당권이 먼저 설정되어 있었으므로, 경매로 매각되면 선순위저당권 乙은 소멸하고 그보다 뒤에 등장한 甲의 임차권과 丁의 저당권도 함께 소멸한다.

• 乙의 저당권이 甲의 대항요건 취득보다 시간적으로 먼저 설정된 선순위저당권이라는 점이 출발점
• 저당권은 경매로 매각되면 순위와 관계없이 원칙적으로 전부 소멸(민사집행법상 저당권의 소멸주의)
• 선순위저당권이 소멸하면 그보다 후순위인 권리들(甲의 임차권, 丁의 저당권)도 함께 소멸 — 매수인 戊는 깨끗한 소유권 취득
• 이 경우 甲의 임차권도 소멸하므로 戊는 임대인 지위를 승계하지 않고, 甲은 배당절차에서 보증금을 정산받을 뿐 대항력을 주장할 수 없음

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 戊는 乙의 선순위저당권 실행에 따른 경매로 소유권을 취득한 매수인이다. 선순위저당권이 소멸하면 그 뒤에 성립한 甲의 임차권도 함께 소멸하므로, 戊는 임대인 지위를 승계하지 않는다.
• ③ ✕ 甲이 대항요건과 확정일자를 갖춘 것은 乙의 저당권 설정 이후다. 우선변제권은 후순위권리자보다 먼저 받는 권리일 뿐, 甲보다 선순위인 乙에 우선할 수는 없다.
• ④ ✕ 甲의 임차권은 선순위저당권 乙의 소멸과 함께 소멸하므로 대항력을 유지하지 못한다. 임차주택 양수인에게 대항력을 주장할 수 있는 것은 임차권이 살아있는 경우에 한정된다.
• ⑤ ✕ 甲은 乙 다음으로 대항요건·확정일자를 갖췄고, 丁의 저당권은 그보다 더 나중에 설정되었다. 따라서 배당순위는 乙-甲-丁 순이 되어, 丁이 甲보다 먼저 변제받는 것이 아니다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 戊는 임대인 丙의 지위를 승계하지 않는다.
• ③ ✎ 甲이 적법한 배당요구를 하더라도 선순위인 乙보다 먼저 보증금 2억원을 우선변제받을 수는 없다.
• ④ ✎ 甲은 戊에 대하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다.
• ⑤ ✎ 甲이 丁보다 매각대금으로부터 우선변제를 받는다.

〈함정〉

• 대항력과 우선변제권을 혼동해 '확정일자 있으니 무조건 저당권보다 우선'이라 생각하기 쉽다 — 우선변제권은 '후순위권리자'에 대한 우선일 뿐, 甲보다 먼저 설정된 乙의 저당권에는 우선하지 못한다.
• 선순위저당권이 있는 경매에서는 임차권도 함께 소멸한다는 점을 놓치고 '대항력 있는 임차인은 매수인에게 항상 존속을 주장할 수 있다'고 착각하기 쉽다 — 선순위저당권 존재 시에는 소멸주의가 적용된다.