〈종합〉

가등기담보권의 실행절차(청산통지·청산기간·본등기)와 경매 시의 효력을 사례에 적용해 옳은 서술을 고르는 문항으로, 청산기간 도과 전 본등기의 효력을 정확히 아는지가 핵심이다.

• 청산절차의 순서(통지→2개월 청산기간→본등기 또는 청산금지급)를 각 선지에 대응시켜 확인
• 동시이행관계가 적용되는 채무의 쌍(청산금지급↔본등기·인도)과 아닌 쌍(채무변제↔가등기말소)을 구분
• 후순위권리자(丙)의 경매청구권 요건(청산기간 중, 변제기 불문)과 경매로 인한 가등기담보권 소멸 여부를 조문으로 확인

〈정답 ②〉

청산기간이 지나기 전에 마친 본등기는 무효다 — 가등기담보법 제4조 제2항은 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다고 규정하므로, 그 기간 내 이루어진 본등기는 효력이 없다.

• 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항(청산기간이 지나야 본등기 청구 가능)
• 청산기간 도과라는 절차적 요건을 갖추지 않은 본등기는 무효라는 법리(제3조 제1항의 청산절차 취지)

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 채무자의 채무변제는 원칙적으로 선이행이고, 동시이행관계로 준용되는 것은 제4조 제3항에 따라 '청산금 지급채무'와 '소유권이전등기 및 인도채무'다. 채무변제와 가등기말소는 동시이행관계가 아니다.
• ③ ✕ 채무자등이 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 후순위권리자에게 대항할 수 없다. 청산기간 중 채무자의 처분으로 후순위권리자의 경매청구권(제12조 제2항)이 침해되는 것을 막기 위한 규정이다.
• ④ ✕ 가등기담보법 제12조 제2항의 후순위권리자 경매청구는 '청산기간에' 한정된다. 청산기간이 지난 뒤가 아니라 청산기간 중에, 자기 채권의 변제기가 오기 전이라도 청구할 수 있다는 규정이므로 '청산기간이 지나면'이라는 부분이 틀렸다.
• ⑤ ✕ 제12조 제1항은 경매를 청구하는 경우 담보가등기권리를 저당권으로 본다고 정하고, 이 경우 매각으로 담보가등기권리(가등기담보권)는 소멸한다. 丁이 경매절차에서 소유권을 취득하면 甲의 가등기담보권도 소멸한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 乙의 채무변제의무가 甲의 가등기말소의무보다 선이행되어야 하고 양자는 동시이행관계에 있지 않다.
• ③ ✎ 乙이 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도로써 丙에게 대항할 수 없다.
• ④ ✎ 丙은 청산기간에 한정하여 그의 피담보채권 변제기가 도래하기 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
• ⑤ ✎ 甲의 가등기담보권 실행을 위한 경매절차에서 X토지의 소유권을 丁이 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 매각으로 소멸한다.