〈종합〉

제366조 법정지상권을 둘러싼 판례법리(배제특약의 효력, 건물 양수인의 지위, 동일인 소유 판단 시점, 건물 경락 시 지상권 취득 방식)를 종합적으로 묻는 문제다.

• 배제특약의 효력부터 확인 — 강행규정성 여부 판단
• 건물만 양도된 경우 지상권 이전에 등기가 필요한지 검토
• 지상권갱신청구권 대위행사에 등기가 필요한지 확인
• 제366조에서 동일인 소유 판단 기준시점을 저당권설정 당시로 고정
• 법정지상권은 법률에 의한 물권취득이라 등기 없이 성립·이전됨을 확인

〈정답 ①〉

저당권설정 당사자가 미리 법정지상권을 배제하기로 약정해도 그 특약은 효력이 없다. 제366조 법정지상권은 건물의 존속과 사회경제적 효용을 보호하려는 강행규정으로 보아, 판례는 당사자 합의로 이를 미리 배제할 수 없다고 본다.

• 민법 제366조는 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 등기 없이도 지상권이 성립함을 정한 규정
• 건물 존속을 보장하려는 취지의 강행규정으로 보아 저당권설정 당사자 사이에 법정지상권을 배제하는 약정을 해도 그 효력을 인정하지 않음(판례)
• 따라서 배제특약이 있어도 법정지상권 성립에는 영향이 없음

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 법정지상권은 법률규정에 의한 물권취득이라, 건물을 양도(법률행위)한다고 해서 지상권이 등기 없이 당연히 같이 넘어가지는 않는다. 건물 양수인은 양도인의 지상권등기청구권을 대위행사해 등기를 갖추어야 지상권을 취득한다.
• ③ ✕ 건물 양수인은 지상권에 관한 등기를 아직 갖추지 못한 상태에서도 양도인의 지상권갱신청구권 등을 대위행사할 수 있다. 등기를 먼저 마쳐야 대위행사가 가능하다는 순서는 판례와 반대다.
• ④ ✕ 제366조 법정지상권에서 토지·건물의 동일인 소유 여부는 저당권설정 당시를 기준으로 판단한다. 매각대금 완납시를 기준으로 하는 것은 이 조문의 판단시점이 아니다.
• ⑤ ✕ 법정지상권은 법률에 의해 성립하는 물권이므로, 그 건물에 대한 저당권이 실행되어 경매로 소유권이 넘어가더라도 경락인은 민법 제187조에 따라 등기 없이 지상권을 취득한다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 법정지상권자가 지상건물을 제3자에게 양도한 경우, 제3자는 지상권등기를 마쳐야 법정지상권을 취득한다.
• ③ ✎ 법정지상권이 있는 건물을 양수한 사람은 지상권등기를 마치지 않아도 양도인의 지상권갱신청구권을 대위행사할 수 있다.
• ④ ✎ 토지 또는 그 지상건물이 경매된 경우, 저당권설정 당시를 기준으로 토지와 건물의 동일인 소유 여부를 판단한다.
• ⑤ ✎ 건물을 위한 법정지상권이 성립한 경우, 그 건물에 대한 저당권이 실행되면 경락인은 등기 없이도 법정지상권을 취득한다.

〈함정〉

• 배제특약을 사적자치의 영역으로 보아 유효하다고 착각하기 쉽지만, 판례는 강행규정 위반으로 무효라고 본다.
• 제366조 법정지상권의 동일인 소유 판단시점은 저당권설정 당시라는 점을 정확히 기억해야 하고, 매각대금 완납시와 혼동해서는 안 된다.
• 법정지상권은 등기 없이 성립·이전되는 물권변동이라는 원칙과, 건물이 법률행위(매매 등 양도)로 넘어갈 때는 지상권 취득에 등기가 필요하다는 예외를 구분해야 한다 — 경매를 통한 취득(제187조 적용)은 이 예외에 해당하지 않는다.