〈종합〉

저당권의 효력범위·통유성·경매인 자격·과실에 대한 효력·제3취득자 보호라는 저당권의 핵심 쟁점 다섯 가지를 한 문항에 모아 옳은 것을 고르게 한 종합형 문제다.

• 각 선지를 저당권의 통유성(부종성·수반성)과 효력범위(물적범위·과실·종된권리) 조문에 대응시켜 확인
• 제358조(부합물·종물), 제359조(압류 후 과실), 제361조(수반성), 제363조(경매인 자격), 제367조(제3취득자 비용상환)를 각각 짝지어 옳고 그름을 판별

〈정답 ③〉

저당권이 설정된 건물이 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 위에 있을 때, 그 지상권은 건물에 종속된 권리이므로 건물저당권의 효력이 함께 미친다.

• 종된 권리는 주된 권리의 처분에 따른다는 법리 — 건물 소유를 위한 지상권·토지임차권은 건물과 분리해 따로 처분될 수 없는 종된 권리
• 건물에 저당권을 설정하면 건물뿐 아니라 그 건물의 존립기반인 지상권에도 특별한 약정이 없는 한 효력이 함께 미침(제358조의 부합물·종물 규정과 같은 취지가 종된 권리에도 확장 적용)

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 저당권은 담보물권의 수반성 때문에 피담보채권과 분리해서 따로 양도하거나 다른 채권의 담보로 쓸 수 없다(제361조). 채권을 넘기면 저당권도 함께 넘어갈 뿐, 저당권만 떼어 팔 수는 없다.
• ② ✕ 저당물의 소유권을 취득한 제3취득자도 경매인(매수인)이 될 수 있다고 제363조 제2항이 명시하고 있다. 제3취득자를 경매 참가에서 배제할 이유가 없다.
• ④ ✕ 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후 저당권설정자가 수취하거나 수취할 수 있는 과실(차임 등)에만 미친다(제359조). 압류 전에 이미 발생한 차임채권에는 효력이 없다.
• ⑤ ✕ 저당부동산의 제3취득자가 그 부동산의 보존·개량을 위해 지출한 필요비·유익비는 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다(제367조). 제3취득자 보호를 위한 규정이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도할 수 없다.
• ② ✎ 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 그 저당물의 경매에서 경매인이 될 수 있다.
• ④ ✎ 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권에 저당권의 효력이 미친다.
• ⑤ ✎ 저당부동산의 제3취득자는 부동산의 보존·개량을 위해 지출한 비용을 그 부동산의 경매대가에서 우선 상환받을 수 있다.

〈함정〉

• 수반성을 뒤집어 '저당권만 분리 양도 가능'으로 서술하는 함정 — 제361조는 분리양도·분리담보를 금지한다
• 제359조의 과실(차임채권) 효력 시점을 '압류 전'으로 뒤집는 함정 — 압류 후 수취분에만 효력이 미친다
• 제3취득자를 경매에서 배제되는 자로 오해하는 함정 — 제363조 제2항은 오히려 경매인 자격을 인정한다