〈종합〉

계약금의 3중 성질(증약금·해약금·위약금)과 계약금계약의 법적 성질(종된 계약·요물계약), 해약금 해제의 행사시한(이행착수 전)을 종합적으로 묻는 이론형 문제다.

• 계약금계약이 매매계약에 종된 계약인지 독립된 계약인지부터 확인한다
• 계약금의 세 가지 성질(증약금은 항상, 위약금은 특약 있을 때만, 해약금은 다른 약정 없으면 추정)을 구분한다
• 이행착수(중도금 지급) 이후에는 해약금 해제가 불가능하다는 제565조의 시한 요건을 대입한다

〈정답 ③〉

계약금계약은 매매계약에 종된 계약이므로 주된 매매계약이 무효이거나 취소되면 계약금계약도 함께 효력을 잃는다.

• 계약금계약은 매매계약에 부수하는 종된 계약이다 — 주된 계약의 효력에 따라 운명을 함께한다
• 매매계약이 무효·취소로 효력을 잃으면 계약금계약도 그 근거를 잃어 실효되고, 이미 지급된 계약금은 부당이득으로 반환되어야 한다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 계약금계약은 요물계약이라 계약금을 현실로 전부 교부해야 성립한다. 일부만 지급해서는 계약금계약 자체가 아직 성립하지 않은 것으로 본다.
• ② ○ 계약금을 주고받았다는 사정과 별개로, 매수인이 정당한 이유 없이 잔금지급을 지체하면 이는 통상의 이행지체이므로 매도인은 일반 채무불이행 책임(손해배상)을 물을 수 있다.
• ④ ○ 위약금 특약이 없어도 계약금은 계약이 체결되었다는 사실을 증명하는 증약금의 성질은 항상 가진다.
• ⑤ ○ 제565조상 해약금 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다. 중도금 지급은 이행의 착수에 해당하므로, 그 이후에는 매도인이 계약금 배액을 상환해도 해제할 수 없다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 甲과 乙 사이의 매매계약이 무효이거나 취소되면 계약금계약도 함께 효력을 상실한다.

〈함정〉

• 계약금계약을 매매계약과 별개의 독립된 계약으로 여겨 매매계약의 무효·취소가 계약금계약에 영향을 주지 않는다고 착각하기 쉽다 — 계약금계약은 종된 계약이므로 주계약 운명에 따른다는 점이 기준
• 계약금을 항상 위약금(손해배상액 예정)으로 오해하기 쉬운데, 위약금 성질은 별도 특약이 있을 때만 인정되고 증약금 성질은 항상 인정된다는 점을 구분해야 한다
• 계약금·중도금 지급 후에도 해약금 해제가 가능하다고 오해하기 쉬운데, 중도금 지급은 이행의 착수이므로 그 시점부터는 배액상환 해제가 불가능하다