〈종합〉

임대인·임차인 간 약정의 유효성을 묻는 문제로, 제652조 강행규정에 위반해 임차인에게 불리한 약정인지 아니면 임차인에게 유리하거나 규제 대상이 아닌 약정인지를 구분하는 것이 핵심이다.

• 각 약정이 제652조가 열거하는 조문(차임감액청구권·건물매수청구권·부속물매수청구권·해지권 등)에 관한 것인지 확인
• 해당한다면 그 약정이 임차인에게 유리한지 불리한지를 판단해 무효 여부를 결정
• 제629조처럼 강행규정 목록에 없고 임대인 보호를 위한 규정을 완화하는 약정은 임차인에게 유리하므로 유효로 판단

〈정답 ①〉

임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 하는 약정은 임차인에게 유리한 약정이라 제652조의 강행규정 위반 문제가 생기지 않아 그대로 유효하다.

• 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하거나 전대하지 못하도록 정하지만 이는 임대인 보호를 위한 규정이다.
• 제652조는 임차인·전차인에게 불리한 약정만 무효로 하므로, 동의 없이 양도할 수 있게 하는 약정처럼 임차인에게 유리한 약정은 규제 대상이 아니다.
• 따라서 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 한 약정은 유효하게 성립한다.

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 제627조 제1항의 일부멸실에 따른 차임감액청구권은 제652조가 열거한 강행규정 중 하나다. 이를 배제하는 약정은 임차인에게 불리하므로 무효다.
• ③ ✕ 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차 기간 만료 시 지상물이 현존하면 임차인에게 건물매수청구권이 인정된다(제643조). 이 규정도 제652조의 강행규정이라 배제 약정은 임차인에게 불리하여 무효다.
• ④ ✕ 제646조 제2항은 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 임차인에게 매수청구권을 인정하고, 이 규정 역시 제652조가 열거하는 강행규정이다. 배제 약정은 임차인에게 불리해 무효다.
• ⑤ ✕ 기간 약정이 없는 임대차에서 임차인의 해지권(제635조 등)도 제652조가 정한 강행규정에 포함된다. 이를 배제하는 약정은 임차인에게 불리하여 무효다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 임차인의 과실 없는 임차물의 일부 멸실에 따른 차임감액청구권을 배제할 수 없다는 약정.
• ③ ✎ 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 임차인의 건물매수청구권을 배제할 수 없다는 약정.
• ④ ✎ 건물임대인으로부터 매수한 부속물에 대한 임차인의 매수청구권을 배제할 수 없다는 약정.
• ⑤ ✎ 기간의 약정이 없는 임대차에서 임차인의 해지권을 배제할 수 없다는 약정.

〈함정〉

• 차임감액청구권·건물매수청구권·부속물매수청구권·해지권 배제 약정을 모두 '당사자 자유'로 오인해 유효로 보는 실수 — 제652조가 열거한 조문에 해당하면 임차인에게 불리한 배제 약정은 무효라는 기준으로 걸러야 한다.
• 임차권 양도 제한(제629조)은 강행규정 목록(제652조)에 포함되지 않고 오히려 임대인 보호 규정이므로, 이를 완화(동의 없이 양도 허용)하는 약정은 임차인에게 유리해 유효라는 점을 방향을 바꿔 헷갈리기 쉽다.