〈종합〉

임대인 동의 없는 전대차의 법률관계와 지상물매수청구권의 행사요건·상대방·주체를 한 사례에 묶어 묻는 종합형 문항으로, 무단전대의 사법상 유효성과 매수청구권 상대방이 토지 양수인으로 바뀔 수 있다는 점이 핵심 포인트다.

• ①~③은 무단전대의 법률관계(계약 유효, 임대차 존속 중 전차인에 대한 부당이득·손해배상 청구 불가)를 검토
• ④·⑤는 지상물매수청구권의 상대방(토지 양수인 포함 여부)과 행사주체(건물소유권 보유 요건)를 각각 대조해 틀린 선지를 찾음

〈정답 ④〉

건물 신축 후 등기까지 마친 乙은 그 건물에 관하여 토지와는 별개로 소유권을 취득·보유하고 있으므로, 이후 토지 소유자가 甲에서 丁으로 바뀌었더라도 乙은 임대차 종료 시 새 토지소유자인 丁을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

• 지상물매수청구권의 상대방은 원칙적으로 '임차권 소멸 당시의 토지소유자'다 — 임대차 종료 시점에 소유권을 가진 자가 상대방이 되므로 甲이 아니라 丁이 상대방이 됨(민법 제643조·제283조)
• 임차인이 대항력 있는 임차권을 가지고 있는 상태에서 토지가 양도된 경우, 그 양수인(신소유자)을 상대로 매수청구권을 행사하는 것이 가능하다 — 건물 소유권을 잃은 것은 임차인이 아니라 임대인 측이 바뀐 것뿐이므로 청구권 자체가 소멸하지 않음
• 따라서 乙이 丁에게 건물매수청구권을 행사할 수 없다는 서술은 틀린 설명

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 임대인의 동의 없는 전대라도 전대인(乙)과 전차인(丙) 사이의 전대차계약 자체는 유효하다. 동의는 임대인에게 대항하기 위한 요건일 뿐, 계약의 효력요건이 아니다.
• ② ○ 임대차계약이 존속하는 동안에는 甲과 乙 사이의 임대차관계가 살아있으므로, 丙의 점유는 甲에 대해서는 불법점유가 아니다. 따라서 甲은 丙을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없고, 여전히 乙에게 차임을 청구할 수 있을 뿐이다.
• ③ ○ ②와 같은 이유로, 임대차가 존속하는 동안에는 甲이 丙에게 불법점유를 이유로 차임상당 손해배상을 청구할 수도 없다. 임대인의 구제수단은 제629조 제2항에 따른 계약해지이지, 존속 중 전차인에 대한 손배·부당이득 청구가 아니다.
• ⑤ ○ 지상물매수청구권은 건물 소유권을 가진 임차인만 행사할 수 있는 권리다. 임대차 종료 전에 건물 소유권을 戊에게 넘긴 乙은 더 이상 건물 소유자가 아니므로 매수청구권 자체가 인정되지 않는다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 보존등기를 마친 후 丁이 X토지의 소유권을 취득하였다면, 乙은 丁에게 건물매수청구권을 행사할 수 있다.

〈함정〉

• 지상물매수청구권의 상대방을 '임대차 계약을 체결한 원래 임대인'으로만 고정해서 생각하면 ④를 옳다고 오판하기 쉽다. 상대방은 '임차권 소멸 당시의 토지소유자'이므로 토지가 양도되면 양수인이 상대방이 된다.
• 건물을 타인에게 양도한 임차인(⑤의 乙)과, 건물은 그대로 두고 토지만 양도된 경우(④의 丁)를 혼동하기 쉽다. 전자는 건물소유권 상실로 청구권이 없고, 후자는 임차인이 건물소유권을 그대로 보유하므로 청구권이 인정된다.
• 무단전대라도 전대차계약 자체는 유효하고, 임대차 존속 중에는 전차인에 대한 부당이득·손해배상 청구가 불가능하다는 점을 반대로 알고 있으면 ②③을 틀렸다고 오판한다.