〈종합〉

주택임대차의 존속기간·묵시적 갱신·임차권등기명령·대항력을 한 문제에 묶어, 각 제도의 세부 요건(기간, 통지시기, 신청시기)을 정확히 아는지 묻는 종합형 문항이다.

• 각 선지를 주택임대차보호법 관련 개별 조문(제3조·제3조의3·제4조·제6조·제6조의2)에 대응시켜 요건·기간·주체를 하나씩 대조한다.
• '묵시적 갱신 시 존속기간 2년'(제6조 제2항)을 기준점으로 잡고, 나머지 선지는 숫자·주체·시점을 바꿔 낸 오답인지 확인한다.

〈정답 ①〉

임대차기간이 끝났는데 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않아 묵시적으로 갱신되면, 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

• 주택임대차보호법 제6조 제2항 — 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다는 규정 그대로다.
• 묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월 전~2개월 전 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않거나(제6조 제1항), 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도인데, 이때도 존속기간만은 원래 계약기간이 아니라 2년으로 고정된다.

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 제4조 제1항 단서는 2년 미만으로 정한 기간도 임차인이 그 유효를 주장할 수 있게 한다. 임대인은 단기 약정의 유효를 주장하지 못하지만, 임차인은 1년으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
• ③ ✕ 묵시적 갱신 후 언제든지 계약해지를 통지할 수 있는 권리는 제6조의2 제1항에 의해 임차인에게만 인정된다. 임대인은 이 규정을 근거로 중도해지를 통지할 수 없다.
• ④ ✕ 제3조의3 제1항은 임차권등기명령 신청요건을 '임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우'로 정한다. 임대차가 끝나기 전, 즉 존속 중에는 신청할 수 없다.
• ⑤ ✕ 乙은 이미 대항요건(인도+전입)과 확정일자를 갖추어 대항력을 취득했으므로, 甲이 X주택을 丙에게 매도해 소유권이전등기를 마쳐도 제3조 제4항에 따라 丙이 임대인 지위를 승계한다. 乙은 丙에게 임차권을 주장할 수 있다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 임대차기간을 1년으로 약정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
• ③ ✎ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 乙은 언제든지 甲에게 계약해지를 통지할 수 있다.
• ④ ✎ 乙은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 X주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
• ⑤ ✎ 임대차기간이 만료하기 전에 甲이 丙에게 X주택을 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 丙에게 임차권을 주장할 수 있다.

〈함정〉

• 묵시적 갱신 후 해지통지권을 甲·乙 쌍방에게 인정된다고 착각하기 쉬운데, 제6조의2 제1항상 이 권리는 임차인에게만 있다.
• '2년 미만 기간 유효 주장'을 '임차인은 주장할 수 없다'로 뒤집어 내는 함정 — 임대인이 못 주장할 뿐 임차인은 언제든 주장 가능.
• 임차권등기명령을 '임대차 종료 전에도' 신청 가능하다고 서술해 요건(종료 후 보증금 미반환)을 흐리는 함정.