甲은 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유 X토지에 관하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 비록 이 계약이 토지거래허가를 받지는 않았으나 확정적으로 무효가 아닌 경우, 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 위 계약은 유동적 무효의 상태에 있다.
- ② 乙이 계약내용에 따른 채무를 이행하지 않더라도 甲은 이를 이유로 위 계약을 해제할 수 없다.
- ③ 甲은 乙의 매매대금 이행제공이 없음을 이유로 토지거래허가 신청에 대한 협력의무의 이행을 거절할 수 없다.
- ④ 토지거래허가구역 지정기간이 만료되었으나 재지정이 없는 경우, 위 계약은 확정적으로 유효로 된다.
- ⑤ 乙이 丙에게 X토지를 전매하고 丙이 자신과 甲을 매매 당사자로 하는 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 등기를 이전받았다면 그 등기는 유효하다. ✔
해설 보기
〈종합〉
토지거래허가구역 내 매매계약이 유동적 무효 상태에 있을 때 당사자가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구별하는 사례형 문제다. 중간생략등기(전매+합의)를 마치 유동적 무효 이론의 연장으로 착각하게 만들어 정답을 고르게 하는 구조다.
- 각 선지를 유동적 무효 단계에서 가능한 권리행사(협력의무 소구)와 불가능한 권리행사(해제·부당이득·본래채무 거절)로 분류
- 확정적 무효·확정적 유효 전환 사유를 지정기간 만료 지문에 대입
- 전매 후 중간생략 허가·등기 지문은 매매당사자 불일치 문제로 별도 판단
〈정답 ⑤〉
乙이 丙에게 전매한 뒤 丙이 甲·丙을 매매당사자로 하여 허가를 받고 곧바로 등기를 이전받았다면, 그 허가와 등기는 실제 매매당사자(甲-乙, 乙-丙)와 일치하지 않는 중간생략 형태이므로 무효다.
- 토지거래허가는 실제 계약당사자를 기준으로 받아야 하며, 甲-乙 매매와 乙-丙 매매가 순차로 있었는데 甲-丙을 당사자로 한 허가는 실제 계약관계와 어긋난다
- 이러한 중간생략 허가에 따라 甲으로부터 丙에게 곧바로 이전된 등기 역시 무효로 본다
- 乙의 甲에 대한 유동적 무효 상태(허가받을 것을 전제로 한 매매)를 그대로 건너뛰어 甲·丙 사이 허가로 대체할 수 없다는 것이 핵심
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 허가를 받을 것을 전제로 체결된 계약이므로 허가 전에는 계약이 성립은 했지만 효력이 발생하지 않은 유동적 무효 상태다.
- ② ○ 허가 전 단계에서는 매매의 본래 채무(대금지급·소유권이전)의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 유동적 무효 상태를 확정적 무효로 만드는 사유가 아니기 때문이다.
- ③ ○ 협력의무는 대금지급의무와 별개의 독립된 의무이자 동시이행관계가 아니므로, 甲은 乙의 대금 이행제공이 없다는 이유로 협력의무 이행을 거절할 수 없다.
- ④ ○ 허가구역 지정기간이 만료되고 재지정이 없으면 더 이상 허가를 받을 필요가 없어지므로 계약은 확정적으로 유효로 전환된다.
〈선지교정〉
- ⑤ ✎ 乙이 丙에게 X토지를 전매하고 丙이 자신과 甲을 매매 당사자로 하는 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 등기를 이전받았다면 그 허가와 등기는 실제 매매당사자와 일치하지 않으므로 무효다.
〈함정〉
- '대금 이행제공 없음'을 이유로 협력의무 거절을 인정하는 방향으로 뒤집는 함정 — 협력의무와 본래채무는 별개·비동시이행 관계라 거절 불가(③)
- 지정기간 만료 후에도 '여전히 유동적 무효'라고 서술해 결론을 바꾸는 함정 — 재지정 없으면 확정적 유효로 전환(④)
- 전매+중간생략 허가·등기를 유동적 무효의 자연스러운 해소로 오인하는 함정 — 실제 매매당사자와 불일치하는 허가·등기는 무효(⑤)