甲은 그 소유 X건물의 일부에 관하여 乙명의의 전세권을 설정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 乙의 전세권이 법정갱신되는 경우, 그 존속기간은 1년이다. ✔
- ② 존속기간 만료시 乙이 전세금을 반환받지 못하더라도 乙은 전세권에 기하여 X건물 전체에 대한 경매를 신청할 수는 없다.
- ③ 존속기간 만료시 乙은 특별한 사정이 없는 한 전세금반환채권을 타인에게 양도할 수 있다.
- ④ 甲이 X건물의 소유권을 丙에게 양도한 후 존속기간이 만료되면 乙은 甲에 대하여 전세금반환을 청구할 수 없다.
- ⑤ 乙은 특별한 사정이 없는 한 전세목적물의 현상유지를 위해 지출한 통상필요비의 상환을 甲에게 청구할 수 없다.
해설 보기
〈종합〉
건물 일부 전세권을 소재로 존속기간·법정갱신·경매청구범위·전세금반환채권 양도·필요비상환 등 전세권 소멸 단계의 여러 논점을 한꺼번에 묻는 종합형 문항이다.
- 각 선지를 존속기간(①)·경매청구범위(②)·전세금반환채권 양도(③)·전세금반환의무자(④)·필요비상환(⑤)의 개별 논점으로 분리해 조문·판례와 대조
- 법정갱신의 효과(제312조 제4항)와 건물 최단존속기간(제312조 제2항)을 구분해 ①이 틀린 이유를 특정
〈정답 ①〉
건물전세권이 법정갱신되면 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다 — 1년으로 정해지는 것이 아니다.
- 민법 제312조 제4항: 건물전세권설정자가 만료 전 6월~1월 사이에 갱신거절 통지를 하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다
- 같은 항 후단: 이 경우 존속기간은 '그 정함이 없는 것'으로 본다 — 1년이나 2년으로 고정되지 않음
- 제312조 제2항의 '건물 최단기간 1년'은 당사자가 약정한 존속기간이 1년 미만일 때 적용되는 규정이고, 법정갱신의 효과와는 별개
〈오답선지 해설〉
- ② ○ 건물 일부에 전세권이 설정된 경우 전세권자는 그 일부에 대해서만 우선변제권이 있을 뿐, 나머지 부분이나 건물 전체에 대해 경매를 신청할 권능은 없다. 우선변제는 건물 전부의 경매대가에서 받을 수 있지만 경매신청 자체는 전세권 목적물 범위를 넘지 못한다.
- ③ ○ 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하지만 담보물권적 권능은 남는다. 그래서 전세권자는 전세금반환채권을 전세권과 분리해 타인에게 양도할 수 있다.
- ④ ○ 전세권설정자의 지위, 즉 전세금 반환의무는 소유권과 함께 신소유자에게 이전된다고 보므로 존속기간 만료 후에는 전세권자가 구 소유자인 甲에게 전세금반환을 청구할 수 없고 신소유자 丙에게 청구해야 한다.
- ⑤ ○ 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속하는 수선을 할 의무를 스스로 부담한다(민법 제309조). 따라서 통상필요비는 전세권자 본인 부담이라 설정자에게 상환을 청구할 수 없고, 유익비만 별도로 청구할 수 있다.
〈선지교정〉
- ① ✎ 乙의 전세권이 법정갱신되는 경우, 그 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
〈함정〉
- 법정갱신 후 존속기간을 건물 최단기간 규정(1년)과 혼동해 1년으로 착각하기 쉽다 — 법정갱신은 '정함 없음'으로 본다는 제312조 제4항 후단이 별도 규정임을 구분해야 한다.
- 일부 전세권의 경매청구 범위(불가)와 우선변제 범위(건물 전부 경매대가에서 가능)를 섞어서 '전부 경매청구도 가능'하다고 오인하기 쉽다.
- 전세권자의 통상필요비는 스스로 부담(제309조 유지·수선의무)하고 유익비만 상환청구 가능하다는 점을 임차인의 필요비 상환청구권과 혼동하지 말아야 한다.