甲은 그 소유 나대지(X)에 乙에 대한 채무담보를 위해 乙명의의 저당권을 설정하였다. 이후 丙은 X에 건물(Y)을 신축하여 소유하고자 甲으로부터 X를 임차하여 Y를 완성한 후, Y에 丁명의의 저당권을 설정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 乙은 甲에 대한 채권과 분리하여 자신의 저당권을 타인에게 양도할 수 없다.
- ② 乙이 X에 대한 저당권을 실행하는 경우, Y에 대해서도 일괄경매를 청구할 수 있다. ✔
- ③ 丁의 Y에 대한 저당권 실행으로 戊가 경락을 받아 그 대금을 완납하면, 특별한 사정이 없는 한 丙의 X에 관한 임차권은 戊에게 이전된다.
- ④ 丁의 Y에 대한 저당권이 실행되더라도 乙의 저당권은 소멸하지 않는다.
- ⑤ 甲이 X를 매도하는 경우, 乙은 그 매매대금에 대해 물상대위권을 행사할 수 없다.
해설 보기
〈종합〉
토지저당권·건물저당권이 얽힌 사례에서 일괄경매청구권의 성립요건(설정자 소유 건물일 것)을 정확히 아는지, 그리고 물상대위·종된권리 승계·저당권 소멸 여부 등 저당권 통유성 전반을 함께 확인하는 문항이다.
- 누가 X의 저당권 설정자이고 누가 Y를 신축·소유했는지 인물관계를 먼저 정리한다
- 일괄경매청구권(제365조)의 요건인 '설정자 소유 건물'에 부합하는지 확인해 ②를 걸러낸다
- 나머지 선지는 수반성, 종된권리 승계, 저당권 독립성, 물상대위 대상 제외(매매대금)라는 통유성 지식으로 각각 옳음을 확인한다
〈정답 ②〉
甲은 X에 건물을 신축하지 않았고, 신축·소유한 사람은 임차인 丙이다. 일괄경매청구권(제365조)은 '저당권을 설정한 토지 소유자(설정자)'가 그 토지에 건물을 축조한 경우에만 인정되므로, 제3자인 丙이 지은 Y에 대해서는 乙이 일괄경매를 청구할 수 없다.
- 민법 제365조는 토지에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에 한하여 저당권자에게 토지·건물 일괄경매청구권을 인정한다
- 여기서 X에 건물을 신축한 사람은 저당권 설정자인 甲이 아니라 X를 임차한 丙이므로 설정자 소유 요건을 충족하지 못한다
- 설정자가 아닌 제3자(임차인 등)가 건물을 축조·소유하는 경우에는 일괄경매청구가 허용되지 않으므로 乙은 Y에 대해 일괄경매를 청구할 수 없다
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 저당권은 수반성이 있어 피담보채권과 분리해서 저당권만 따로 양도하거나 다른 채권의 담보로 쓸 수 없다. 채권과 저당권은 한 몸으로 움직인다.
- ③ ○ Y에 대한 저당권 효력은 종물뿐 아니라 그 건물의 존립을 위한 종된 권리인 대지 임차권에도 미친다. 그래서 경락인 戊가 대금을 완납하면 특별한 사정이 없는 한 丙의 X에 관한 임차권도 함께 戊에게 이전된다.
- ④ ○ 丁의 저당권은 Y(건물)에 설정된 것이고 乙의 저당권은 X(토지)에 설정된 것으로 목적물이 다른 별개의 저당권이다. Y의 경매로 乙의 토지저당권이 소멸할 이유가 없다.
- ⑤ ○ 물상대위는 목적물의 멸실·훼손·공용징수로 설정자가 받게 되는 금전 등에 대해서만 인정되고, 매매대금은 대상이 아니다. 甲이 X를 자유의사로 매도하고 받는 대금에는 乙의 물상대위권이 미치지 않는다.
〈선지교정〉
- ② ✎ 乙이 X에 대한 저당권을 실행하는 경우, Y가 甲(설정자) 소유가 아니라 임차인 丙 소유이므로 Y에 대해서는 일괄경매를 청구할 수 없다.
〈함정〉
- 일괄경매청구권을 '토지 저당권설정 후 건물 축조'라는 요건만 보고 축조 주체가 누구든 성립한다고 오인하기 쉽다. 반드시 그 건물을 지은 사람이 '설정자(토지소유자)'여야 하고, 임차인 등 제3자가 지은 건물에는 일괄경매가 인정되지 않는다.
- 저당권의 효력이 종된 권리(임차권 등)에 미친다는 점과 물상대위(수용보상금·화재보험금 등에만 인정, 매매대금 제외)를 혼동하지 말아야 한다.