부동산매매에서 환매특약을 한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 매매등기와 환매특약등기가 경료된 이후, 그 부동산 매수인은 그로부터 다시 매수한 제3자에 대하여 환매특약의 등기사실을 들어 소유권이전등기절차 이행을 거절할 수 없다.
- ② 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.
- ③ 매도인이 환매기간 내에 환매의 의사표시를 하면 그는 그 환매에 의한 권리취득의 등기를 하지 않아도 그 부동산을 가압류 집행한 자에 대하여 권리취득을 주장할 수 있다. ✔
- ④ 환매기간에 관한 별도의 약정이 없으면 그 기간은 5년이다.
- ⑤ 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.
해설 보기
〈종합〉
환매특약의 동시성·환매기간의 상한과 연장 금지·환매등기의 대항력 범위를 종합적으로 묻는 문항이다. 특히 환매등기의 대항력과 환매권 '행사' 후 등기 필요성을 구분하지 못하면 틀리기 쉽다.
- 각 선지를 환매의 요건(동시성)·기간(상한·연장·미정 시 기간)·등기(대항력) 세 축으로 분류해 조문과 대조한다
- ③은 환매등기의 대항력과 환매권 행사에 따른 소유권이전등기의 대항력을 구분해 판단한다
〈정답 ③〉
환매등기(부기등기)로 제3자에 대항력을 갖췄더라도, 환매권 행사에 따른 권리취득을 대세적으로 주장하려면 그에 따른 소유권이전등기(권리취득의 등기)를 해야 한다. 환매의 의사표시만으로는 가압류채권자 같은 제3자에게 권리취득을 주장할 수 없다.
- 민법 제592조는 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기해야 제3자에 대한 대항력이 생긴다는 규정일 뿐, 환매권 행사 자체의 대세적 효력을 부여하는 규정이 아님
- 환매특약등기가 있어도 매도인이 환매의사표시만 하고 소유권이전등기(권리취득의 등기)를 마치지 않으면, 그 사이 부동산을 가압류한 자에게 소유권 취득을 주장할 수 없음 — 물권변동은 등기해야 대항력이 완성됨
- 따라서 '등기를 하지 않아도 가압류 집행한 자에게 권리취득을 주장할 수 있다'는 서술은 틀림
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 매매등기와 동시에 환매특약이 등기되면 제3자도 그 사정을 알고 거래한 것이 되므로, 매수인이 그로부터 다시 매수한 제3자에게 환매등기를 이유로 이전등기를 거절할 수는 없다 — 환매특약등기는 매수인의 처분을 막는 게 아니라 환매권자의 대항력을 확보하는 장치일 뿐이다.
- ② ○ 민법 제591조 제2항이 환매기간을 정한 경우 다시 연장하지 못한다고 명시한다.
- ④ ○ 민법 제591조 제3항에 따라 환매기간을 따로 정하지 않았으면 부동산은 5년으로 한다.
- ⑤ ○ 민법 제590조 제1항이 정한 대로 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 하며, 사후에 별도로 하는 특약은 환매로서 효력이 없다.
〈선지교정〉
- ③ ✎ 매도인이 환매기간 내에 환매의 의사표시를 하더라도 그에 따른 권리취득의 등기를 하지 않으면, 그 부동산을 가압류 집행한 자에 대하여 권리취득을 주장할 수 없다.
〈함정〉
- 환매등기(제592조)의 대항력을 환매권 '행사'의 물권적 효력까지 포함하는 것으로 오해하기 쉽다. 등기는 제3자에게 환매권 보류 사실을 알리는 대항력일 뿐, 실제 소유권 취득을 주장하려면 별도로 권리취득의 이전등기를 마쳐야 한다.
- 환매기간 미정 시 '무기한'이라거나 '3년'으로 착각하기 쉬운데, 부동산은 미정 시에도 5년으로 법정되어 있다.