〈종합〉

지상물매수청구권의 법적 성질(형성권), 행사요건(갱신청구 선행 여부), 대상 지상물의 범위(무허가건물·타인 토지에 걸친 건물), 채무불이행 해지 시 인정 여부를 종합적으로 묻는 이론형 문제다.

• 매수청구권이 형성권이라 임대인 승낙이 불요함을 먼저 확인
• 대상 지상물 범위(허가 여부 불문, 제3자 토지 부분 제외)를 판례 기준으로 검토
• 채무불이행 해지와 기간만료 종료를 구분해 매수청구권 인정 여부 판단
• 갱신청구와 매수청구의 선후관계를 확인

〈정답 ④〉

임차인의 채무불이행(차임연체 등)으로 임대차가 기간 만료 전에 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않는다.

• 매수청구권은 임대차가 기간만료로 정상 종료되어 임차인이 지상시설을 남긴 경우 인정되는 제도(민법 제643조·제283조)
• 제도 취지는 임차인 보호에 있는데, 임차인 자신의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우까지 보호할 필요가 없다는 것이 판례 태도
• 따라서 甲의 차임연체 등 채무불이행으로 임대차가 기간 만료 전 해지되었다면 甲은 매수청구권을 행사할 수 없다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 매수청구권은 형성권이라 甲이 행사하는 순간 시가로 매매가 성립한다. 乙의 승낙이라는 별도의 의사표시는 필요 없다.
• ② ✕ 건축허가를 받지 않은 무허가·미등기 건물이라도 특별한 사정이 없으면 매수청구의 대상이 된다. 허가 여부는 매수청구권 행사의 요건이 아니다.
• ③ ✕ 건물이 乙의 토지와 제3자 소유 토지에 걸쳐 있는 경우, 매수청구는 임대토지 위에 있는 부분에 한정된다. 제3자 토지에 걸친 부분까지 포함해 건물 전체를 매수청구할 수는 없다.
• ⑤ ✕ 기간만료로 임대차가 종료된 경우 매수청구권 행사에 앞서 원칙적으로 임대인에게 계약갱신을 먼저 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 거절해야 비로소 매수청구권을 행사할 수 있는 구조다. 다만 임대인의 해지통고로 종료된 때는 갱신청구 없이 곧바로 매수청구가 가능하다. 어느 경우든 甲이 갱신청구를 할 수 없다는 서술은 옳지 않다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 甲의 매수청구는 형성권 행사이므로 乙의 승낙 없이도 유효하다.
• ② ✎ 건축허가를 받지 않은 건물이라도 특별한 사정이 없으면 甲은 매수청구를 할 수 있다.
• ③ ✎ 甲 소유 건물이 乙이 임대한 토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립된 경우, 甲은 乙이 임대한 토지 위에 있는 부분에 한하여 매수청구를 할 수 있다.
• ⑤ ✎ 기간만료로 임대차가 종료된 경우, 甲은 매수청구권 행사에 앞서 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있다.

〈함정〉

• 무허가·미등기 건물이나 저당권 설정 건물을 '대상이 안 된다'고 단정하기 쉬운데, 특별한 사정이 없으면 모두 매수청구 대상이 된다
• 제3자 토지에 걸친 건물을 통째로 매수청구할 수 있다고 착각하기 쉬운데, 임대토지 위 부분에 한정된다
• 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우와 기간만료·임대인 해지통고로 종료된 경우를 구분하지 못하면 ④를 놓친다