〈종합〉

존속기간 1년으로 정한 주택임대차의 존속기간 규정과 묵시적 갱신 제도, 그리고 우선변제권 행사요건을 함께 묻는 종합형 문항이다. 임차인의 편면적 기간주장권과 묵시적 갱신의 요건·해지, 우선변제권의 인도요건을 정확히 구별하는지가 관건이다.

• 존속기간 관련 선지(①②)는 제4조 제1항의 본문·단서를 대비해 판단
• 묵시적 갱신 관련 선지(③④)는 제6조 제3항의 갱신배제 사유와 제6조의2 제1항의 해지권을 확인
• 우선변제권 선지(⑤)는 확정일자·대항요건 외에 양수인에게 인도해야 한다는 별도 요건이 있는지 점검

〈정답 ⑤〉

경매 환가대금에서 보증금을 우선변제받으려면 주택을 양수인(매수인)에게 인도해야 한다는 요건이 있으므로, 인도할 필요가 없다는 서술은 틀렸다.

• 주택임대차보호법 제3조의2 제3항(우선변제권) — 경매·공매 시 다른 담보권자보다 먼저 보증금을 변제받으려면 임차주택을 양수인(매수인)에게 인도해야 함이 요건에 포함됨
• 우선변제권 행사는 대항요건+확정일자만으로 끝나는 게 아니라 배당 시 실제 인도(주택 인도)까지 요구되므로, '인도할 필요가 없다'는 서술은 요건 하나를 부정하는 것

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 임대차 기간을 1년으로 정했더라도 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따라 그 기간은 2년으로 본다. 따라서 임차인 乙은 2년의 존속기간을 주장할 수 있다.
• ② ○ 제4조 제1항 단서는 2년 미만으로 정한 기간이라도 임차인이 그 유효를 주장할 수 있도록 편면적으로 보호한다. 그래서 乙은 원래 약정한 1년이 유효함을 주장하는 것도 가능하다.
• ③ ○ 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정(제1항)을 적용하지 않는다고 정한다. 즉 차임 연체가 그 정도에 이르면 묵시적 갱신 자체가 성립하지 않는다.
• ④ ○ 묵시적 갱신이 되어도 갱신 후 존속기간은 2년으로 보되(제6조 제2항), 제6조의2 제1항은 이와 무관하게 임차인이 언제든지 해지통지를 할 수 있도록 해 준다. 이 해지권은 임차인에게만 있는 편면적 권리다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ X주택의 경매로 인한 환가대금에서 乙이 보증금을 우선변제받기 위해서는 X주택을 양수인에게 인도하여야 한다.

〈함정〉

• 우선변제권을 '대항요건+확정일자'만으로 끝난다고 오해하기 쉬운데, 실제 배당에서 보증금을 받으려면 주택을 매수인에게 인도해야 한다는 요건이 별도로 있다(제3조의2 제3항) — 대항력 발생요건과 배당수령요건을 혼동하지 말 것
• 임차인의 '2년 미만 기간 유효 주장'을 임대인도 주장할 수 있는 것처럼 착각하기 쉬운데, 이는 임차인에게만 인정되는 편면적 권리다