〈종합〉

가등기담보법상 실행통지·청산금 산정·과실수취권 등 핵심 절차 규정을 각 선지에 걸쳐 정확히 알고 있는지 묻는 이론형 문항이다.

• 각 선지를 제3조·제4조의 통지요건·청산금 산정방식·과실수취권 귀속시점과 하나씩 대조한다.
• 청산금 산정 시 선순위담보 채권액 포함, 후순위권리자 불포함이라는 구분 규정(제4조 제1항)을 기준으로 ③을 확정한다.

〈정답 ③〉

청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액인데, 부동산에 선순위담보권이 있으면 그 선순위 채권액도 채권액 계산에 포함시켜 공제한다.

• 가등기담보법 제4조 제1항 1문: 청산금 = 통지 당시 담보목적부동산 가액 − 채권액
• 같은 조 제1항 2문: 선순위담보권 등이 있으면 그 채권액을 계산할 때 선순위담보로 담보된 채권액을 포함 → 청산금에서 추가로 공제됨
• 즉 청산금이 줄어드는 방향으로, 선순위채권액까지 합산한 금액을 부동산가액에서 빼는 구조

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 담보가등기인지 단순 청구권보전 가등기인지는 등기부상 표시만으로 정해지는 게 아니라, 담보계약의 존재 등 실질관계를 따져 판단한다. 등기부에는 어차피 '가등기'로만 기재되고 담보 목적인지 표시되지 않기 때문이다.
• ② ✕ 제3조 제1항 후문은 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 '그 뜻을 통지하여야 한다'고 정한다. 청산금 유무와 관계없이 통지 자체는 필수다.
• ④ ✕ 채권자가 일단 통지한 청산금액은 그 금액에 구속되고, 나중에 객관적 정확액과 다르더라도 다시 통지할 의무가 없다. 다만 채무자는 정당한 청산금을 받을 때까지 이행을 거절할 수 있을 뿐이다.
• ⑤ ✕ 통지만으로 곧바로 과실수취권이 넘어가지는 않는다. 청산금이 있는 경우에는 청산기간이 지나고 청산금까지 지급되어 청산절차가 종료된 때, 청산금이 없는 경우에는 통지 후 청산기간이 지난 때부터 채권자에게 사용·수익권(과실수취권)이 귀속된다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 가등기가 담보가등기인지, 청구권보전을 위한 가등기인지의 여부는 실제 담보계약 존재 여부 등 실질관계에 따라 결정한다.
• ② ✎ 채권자가 담보권실행을 통지함에 있어서, 청산금이 없다고 인정되면 통지의 상대방에게 그 뜻을 통지하여야 한다.
• ④ ✎ 통지한 청산금액이 객관적으로 정확하게 계산된 액수와 맞지 않더라도, 채권자는 다시 통지할 필요가 없다.
• ⑤ ✎ 채권자가 채무자에게 담보권실행을 통지한 후 청산기간이 지나고 청산절차가 종료된 때부터 담보목적물에 대한 과실수취권은 채권자에게 귀속된다.

〈함정〉

• 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 '통지 자체'는 반드시 해야 한다는 점 — 통지 면제와 착각하기 쉽다.
• 청산금 계산 시 선순위담보 채권액은 포함(공제)하지만 후순위권리자의 채권액은 포함되지 않는다는 구분을 헷갈리기 쉽다.
• 과실수취권은 통지 즉시가 아니라 청산기간 경과 및 청산절차 종료 시점에 채권자에게 넘어간다.