〈종합〉

전세권설정계약의 성립요소, 존속기간의 제한과 법정갱신, 지상권에 대한 효력 확장 등 전세권 법리 전반을 묻고, 마지막으로 존속기간 개시 전 등기의 효력에 관한 판례 태도를 확인하는 문항이다.

• ①③④는 민법 제312조·제304조의 존속기간 및 효력 확장 규정을 그대로 대조해 옳음을 확인
• ②는 전세금 지급이 현실 수수를 요하지 않고 기존채권으로 갈음 가능하다는 판례 법리로 확인
• ⑤는 존속기간 개시 전 등기라는 사정만으로 무효를 추정할 근거 규정이나 판례가 없다는 점에서 틀린 서술로 판정

〈정답 ⑤〉

전세권 존속기간이 시작되기 전에 전세권설정등기를 마쳤다는 사정만으로는 그 등기를 무효로 볼 수 없다. 판례는 이런 경우에도 등기가 유효함을 원칙으로 본다.

• 전세권은 등기를 성립요건으로 하는 물권으로, 등기와 실제 존속기간의 개시 시점이 다소 어긋나더라도 그 자체로 등기가 무효가 되는 것은 아님
• 합의된 존속기간이 시작되기 전에 미리 전세권설정등기를 해두는 것은 거래 실무상 흔한 방식으로, 이를 무효로 추정할 근거가 없음
• 따라서 '특별한 사정이 없는 한 무효로 추정된다'는 서술은 판례의 태도와 반대

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 당사자가 10년을 넘는 기간을 정하더라도 10년으로 단축된다 — 민법 제312조 제1항.
• ② ○ 전세금 지급은 전세권 성립의 요소이지만 현실적으로 주고받을 필요는 없고, 전세권자가 설정자에 대해 갖고 있던 기존 채권으로 전세금 지급에 갈음하는 것도 가능하다.
• ③ ○ 타인의 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정하면 그 전세권의 효력은 건물 소유를 위한 지상권이나 임차권에도 미친다 — 민법 제304조 제1항. 甲이 대지에 지상권을 가지고 있었다면 乙의 전세권 효력이 그 지상권에까지 미친다.
• ④ ○ 건물전세권에서 설정자가 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 전세권이 다시 설정된 것으로 보는데(제312조 제4항), 이는 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 합의한 전세권 존속기간이 시작되기 전에 乙 앞으로 전세권설정등기가 마쳐진 경우, 그 등기는 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

〈함정〉

• '전세금은 반드시 현실적으로 수수되어야 한다'고 오해하면 ②를 틀린 것으로 잘못 고를 수 있다 — 기존채권으로 전세금에 갈음하는 것도 유효하다는 점으로 걸러야 한다.
• 법정갱신을 일반 물권변동처럼 생각해 등기가 필요하다고 착각하면 ④를 틀린 것으로 오인하기 쉽다 — 법정갱신은 법률규정에 의한 효력이므로 등기 불요다.