〈종합〉

저당권 설정 후 건물이 축조된 경위와 경매 당시 건물 소유자가 누구인지를 따져 일괄경매청구권(제365조) 성립 여부를 묻는 문제다.

• 각 보기에서 '저당권 설정 시점 vs 건물 축조 시점'을 먼저 비교한다
• 건물이 경매 당시 설정자(토지소유자) 소유인지를 확인한다
• ㄱ은 설정 전 건물 존재로 요건 자체가 성립하지 않음을 확인
• ㄴ·ㄷ은 축조 경위와 무관하게 경매 시점 소유자가 설정자 乙이므로 요건 충족을 확인

〈정답 ④〉

일괄경매청구권은 저당권 설정 당시 나대지였던 토지에 설정자가 나중에 건물을 지은 경우에만 인정된다. ㄴ은 설정자 乙이 저당권 설정 후 스스로 건물을 지어 소유하는 전형적 사례이고, ㄷ은 제3자 명의로 지어졌더라도 경매 당시 건물이 설정자 乙 소유로 돌아온 경우라 요건을 충족한다.

• 제365조: 토지에 저당권 설정 후 '그 설정자'가 건물을 축조한 때 일괄경매 청구 가능
• ㄴ: 甲의 저당권 설정 후 乙이 Y건물을 축조·소유 → 설정자 자신의 축조로 요건 그대로 충족
• ㄷ: 처음엔 丙이 지상권으로 축조했지만 이후 乙이 건물 소유권을 취득 → 경매 당시 설정자 소유이므로 판례상 일괄경매 인정
• 건물 경매대가에는 우선변제권이 없다는 점은 ㄴ·ㄷ 모두 동일하게 적용

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 甲이 저당권을 취득하기 전부터 이미 Y건물이 존재했다면 애초에 나대지가 아니었던 상태에서 저당권이 설정된 것이다. 제365조는 저당권 설정 후 설정자가 건물을 축조한 경우를 전제하므로 이 경우는 처음부터 일괄경매 대상이 아니다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 甲이 저당권을 취득하기 전 이미 X토지 위에 乙의 Y건물이 존재한 경우에는 甲이 일괄경매를 청구할 수 없다.

〈함정〉

• 설정 전에 건물이 이미 있었던 ㄱ을 '건물이 있으니 일괄경매 대상'이라고 착각하기 쉽다 — 제365조는 저당권 '설정 후' 축조를 요구한다는 시점 기준을 놓치면 오답
• ㄷ처럼 제3자(丙)가 지상권으로 건물을 지었다는 사실만 보고 일괄경매가 불가능하다고 단정하기 쉽다 — 경매 당시 건물이 다시 설정자 乙 소유로 귀속되었다는 결말을 확인해야 한다