〈종합〉

계약금의 해약금·위약금 성질과 이행착수 판단을 종합적으로 묻는 이론+사례 혼합형 문항으로, 토지거래허가라는 특수 사안을 이행착수로 오인하게 만드는 것이 핵심 함정이다.

• 각 선지를 계약금의 3중 성질(증약금·해약금·위약금)과 이행착수 판단 기준으로 나누어 검토
• ③④는 이행착수 여부와 계약금계약의 요물계약성에 부합하는지 확인
• ⑤는 토지거래허가가 이행행위가 아니라 계약 효력완성 요건일 뿐임을 근거로 이행착수 여부를 판단

〈정답 ⑤〉

토지거래허가구역 내 매매는 관할청 허가를 받아야 계약 효력이 완성되지만, 그 허가는 이행행위가 아니라 계약의 효력을 완성시키는 요건일 뿐이다. 다른 약정이 없다면 매도인은 여전히 계약금 배액을 상환하고 해약금 해제를 할 수 있으므로 '해제할 수 없다'는 서술이 틀렸다.

• 민법 제565조 제1항 — 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 해제할 수 있다.
• 토지거래허가는 매매계약의 효력을 완성시키는 요건일 뿐, 매도인·매수인이 계약상 의무를 실행하는 이행행위가 아니어서 이행착수로 볼 수 없다.
• 따라서 허가를 받았다는 사정만으로는 이행착수 시기가 도래한 것이 아니므로 매도인의 배액상환 해제권은 그대로 유지된다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 제565조 제1항에 따라 계약금은 당사자 간 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정된다. 계약금의 가장 기본적인 성질이다.
• ② ○ 계약금에 위약금 특약을 붙이면 그 위약금은 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정된다. 위약금 성질은 해약금과 달리 특약이 있어야만 인정되는 별개의 성질이다.
• ③ ○ 이행기 전에 중도금을 지급했더라도 이미 이행에 착수한 것으로 본다. 이행착수 이후에는 매도인이 계약금 배액을 상환하고 해약금 해제를 할 수 없다.
• ④ ○ 계약금계약은 요물계약이라 약정한 계약금을 전부 교부해야 성립한다. 일부만 지급된 상태에서는 계약금계약 자체가 아직 성립하지 않았으므로, 매도인이 실제 받은 금액의 배액을 상환한다고 해서 제565조의 해약금 해제가 되는 것은 아니다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 만약 X토지가 토지거래허가구역 내에 있고 매매계약에 대하여 허가를 받은 경우라도, 다른 약정이 없다면 甲은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다.

〈함정〉

• 일부 지급 시 '실제 받은 금액의 배액'을 상환하면 해제할 수 있다고 오인하기 쉬운데, 계약금계약은 요물계약이라 일부 지급만으로는 계약금계약 자체가 성립하지 않아 해약금 해제 요건이 갖춰지지 않는다.
• 이행기 전 중도금 지급을 '아직 이행기가 안 됐으니 이행착수가 아니다'라고 판단하기 쉬운데, 판례는 이행기 전 지급도 이행착수로 본다.
• 토지거래허가를 받으면 계약이 유효해지는 것과 이행에 착수한 것을 혼동하기 쉬운데, 허가는 계약의 효력을 완성시키는 요건일 뿐 이행행위가 아니다.